图片 5
房产经济

说农民工工资都涨了,称政府撑腰

房地产商是在最后垂死挣扎吗? 看看“碧桂园”你就明白一切……

摘要:
5年前,花费约200万元买地;5年后,盖了商品房出售,获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价,而背后却是一个一个的房奴。
刘生(化名),一位来自南方某城市的房地产商人,涉足房地产行业已有20多年。正是他,上述项目的开发商,日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手
中国地产商自曝投200万获纯利2亿
称政府撑腰5年前,花费约200万元买地;5年后,盖了商品房出售,获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价,而背后却是一个一个的房奴。刘生(化名),一位来自南方某城市的房地产商人,涉足房地产行业已有20多年。正是他,上述项目的开发商,日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事,还有房地产业内鲜为人知的潜规则。他解释自己这么做的原因时说:“‘出来混总是要还的’,我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱,是该转型为民众做点事了。”房地产的暴利从哪儿来记者:今年年初,任志强公开宣称房地产开发拿地成本高,资金周转时间长,并非暴利行业,您觉得房地产到底是不是暴利行业?刘生:房地产是暴利行业,这一点无可置疑。任志强只是讲了事实的一部分,没有讲全面。建房成本是由三部分构成:一部分是土地成本,所以任志强说现在土地价格很高,房子要卖很贵;第二部分是人工费,主要指工人工资,是弹性部分;还有一部分就是钢筋水泥,这一部分是随市场水涨船高,随着市场环境调整而调整的。比如说,上个月卖1000元一吨的钢筋,这个月卖1100元,但这个成本是可控的。有个调查,开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3,包括拿土地,建筑材料,人工费用等。还有1/3是渠道费用,指国家征税及申报费用等合理开支,而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上,如果运作得好的话,利润远不止这么多。记者:怎么运作的呢?刘生:“用土生金”。2004年我与某公司合作,注册成立一个新的房地产公司,一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地,按照政府有关文件,按建筑面积收取市场地价的10%。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成,共21栋农民房,总计9500平方米的建筑面积,实际容积率3.3,而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。记者:你们利用擅自提高容积率来增加利润,有关部门不会追究吗?刘生:一般不会。有时就是利用规划的空子,比如项目中A村的土地,总共7539.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房,实际建筑面积也只有4000平方米左右,容积率在0.82左右。而事实上,当初的规划容积率是1.6,这样开发商又多出了0.78的容积率开发空间。记者:除了提高容积率,还有什么渠道增加盈利?刘生:当然还有。我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积3.4万平方米,商业面积3000多平方米。第一个生财之道是,这3000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,至少价值1亿元。另外一个就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿的商业面积用地。从这个过程中你就可以看出,开发商是怎么把200万元变成两亿元的。制度给了房地产商特权记者:为什么开发商会有这么多空子可钻呢?刘生:这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家,土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的,没有经济价值。但土地一旦盖了房子,就有了很大收益。房地产开发是一个系统工程,其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定,很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展,负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展,也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来,其他人即使是拥有土地但也不可以开发。记者:你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷?刘生:制度给了房地产商特权,另一方面制度又衍生了私权。我们知道,所有的政策本身都有滞后性,但做出政策时的动机却是具体的部门或个人,这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出“购房入户”,一会儿又取消,政策变化背后无不有房地产商的身影。记者:有人说房地产是高投入、高风险、高回报。刘生:错了,开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下,开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金,房产开发商盖房子是不要钱的,“空手套白狼”。在房屋预售的时候,开发商几乎可以收回全部成本,甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式,具体来讲,就是拿你业主的钱来做我的开发资金,加上建筑商垫资盖房,既是现实,又是合法的状态。银行还会大力支持,因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高,而且是先还利息后还本金的。政府跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿记者:现在百姓都说你们房地产商背后都有政府在撑腰,是这样吗?刘生:术业有专工,房地产商是一个专业,必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。我给你举个我20多年前收地的例子,你就明白了。土地只能是政府征收,我们自己不能收地,国家征用以后再卖给我们。政府按每亩1.6万元的价格从农民手上收过来,再按每亩20万元的价格卖给我们。我们没有和村民谈,政府征了地就给我们了。我们躲在政府后面,那时候还没有招拍挂这个概念,只有行政划拨和国家征用。一开始我们就是搞房地产开发,只是村民不知道。而对于村民来讲,地是不要钱的。在这种特定环境下,哪个村能把土地卖掉,那是很能干的,因为把土地变现了。80亩地卖了,每户都成了万元户,所以村民先前还是很乐意的。后来村民知道实情后才心理不平衡了。记者:政府和开发商到底谁是赢家?刘生:都是赢家。一个房地产项目,政府可以赚1000万,这是国有资产,所以政府就算干了一个大好事,而且也带动了当地的就业,带动了当地GDP的发展。房子建好以后可能卖到3000万,这样我们就赚了2000万。记者:这样说政府和开发商像是一个合作的关系。刘生:政府跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿。有句俗话说:丈母娘看女婿,越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资,这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房,然后能拿到好处。政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的,比如房子不好卖的时候,就出台购房入户政策,肯定就会有很多人借钱也要买房了。怎样才能降低房价记者:您认为是什么原因造就了我国现在的高房价?刘生:房价上涨一定程度上是我国经济发展的必然。改革开放30年,我国经济得到了大发展,土地自然会增值。政府出让土地,政府得了最大的红利。房地产商是做这个具体事情的人,而他们跟政府合作,所以开发商也是获益的。但房价涨到现在这么高,是因为我们发展房地产是学香港的。香港曾经是英国的殖民地。英国人当年在香港的时候因为不想背历史的包袱,就用土地来做文章,政府只开发1%的土地,因为供需严重不平衡,自然抬高了房价。这样,就让有钱人来操这个摊。记者:这样一来,很多香港平民百姓住不起房怎么办?刘生:在高房价政策的同时,香港政府修建了大量的公租房,用于解决低收入群体的住房。现在香港大概28%的人住公租房。而我们学香港学歪了,我们只学了高端商品房这一块儿。所以我们现在解决老百姓住房问题的办法,也是增加保障房,这样才能既满足有钱人的需求,同时也让老百姓也有房住。中国的住房政策一直是缺位的,许多问题不能完全用市场化的方式来解决,比如看病、教育和住房,全部市场化,现在问题显现出来了,才发现要补课。记者:为何市场化解决不了住房问题?根源是什么?刘生:根源是我国人多。记者:住房不通过市场来解决该怎么解决?靠行政分配?刘生:理想的住房格局是,大多数人住在政府的房子里,1%的人住私有房产,99%的人住政府房子,既满足有钱人的购房需求,也解决普通老百姓的住房问题。至于商品房和经济适用房、廉租房的比例,要根据各地的情况而定,总的来说住在政府的房子里应该是多数,住商品房是少数。记者:但是房子作为一项固定资产,有投资的价值,有开发商就说房子本身就是给有钱人盖的。刘生:这话没错,房子是有投资属性的。但作为国策,中国要保证社会的和谐发展,长久稳定,房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变,就是把房子定位为是用来住的,现在中央已经有一个很明显的意图,就是房子的功能是用来住的,所以不允许去炒。记者:您认为怎样才能扼制房价不断飙升?刘生:房价高的原因,一是政府缺位了,另外就是我们的政策有空子可钻。政府应该做保障性住房这一块儿。但是我们保障性住房推出17年了,没有一年真正去执行。政府应该大量兴建保障房,用来解决普通老百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的,这样土地增值以后产生的利益是政府的。现在政府已经开始加强保障房建设,如果政策实施得好,肯定是可以拉低房价的。记者:开发商是否愿意建设保障房呢?刘生:在形势不好的时候,有的赚总比没的赚好。前两年房地产不景气的时候,万科在广州拿了一个40万平方米的土地,就是帮政府打工嘛。什么概念呢?就是万科把它开发商的角色降低到建筑商,在里面收个工本费。

在一二线城市之后,许多四五线城市的房价都沉寂多年之后,也在这两年疯狂上涨了。许多人口才几十万的小县城,房价已经朝着万元的目标发展了。许多生活在小城市的人会发现,过去小城市的房地产开发商都是以当地的小开发商为主,这几年却几乎都变成了外地来的大开发商,特别是碧桂园跟恒大等等。

在人的一生当中,吃穿住行都是不可缺少的,今天我们要讲的就是住,只要人活着,就必须得有住处,所以房子对于人们来说是必不可少的,因此在当今,房地产生意变成了最热门的行业,尤其是在中国,因为中国人口较多,对房子的需求量大,因此中国的房地产在也到达了世界的顶峰。

现在碧桂园、恒大等地产公司都在向小城市发展,碧桂园更是在全国同时有1000多个楼盘在开发中。这个规模确实是非常惊人的。最近碧桂园的老板杨国强发表了对房价的一些看法。

图片 1

图片 2

说到中国的房地产,首先就会想到广告打得很响的“碧桂园”了吧,尤其是在近期,碧桂园也是经常上热搜,但报道的都是一些很严重的问题,这对于这个品牌来说,肯定也是一个很大的打击吧!报道的内容是什么呢?那就是众所周知的房子倒塌事件,在一个月的时间里面,房子就倒塌了整整三次,并且还着火一次,这不禁让人觉得碧桂园房子质量的合格性。房子发生这样的事情,网友必然会直指碧桂园的老板杨国强,这几次的事故也让杨过强损失惨重,身上瞬间背负了几千亿的债务。

杨国强说未来将持续看好三四五线城市。杨国强的理由是农民工的工资都上涨了。这些进过城的农民工,不会在房价奇高的一二线城市买房,他们会回到小城市去养老。不过他们也不会去没有教育跟医疗的农村居住,在小城市的市区买房子是他们唯一的选择。

图片 3

杨国强这个言论让不少人感到了反感。因为许多农民工辛辛苦苦一辈子就是为了买一套房子,现在碧桂园一来,许多地方的房价都被搞起来,这样一来等于这些农民工又在给房地产商打工了。杨国强显然是把农民工当成韭菜了。

大家都知道,中国的房地产大佬有许多,例如李嘉诚,王健林,杨国强等,大多的房地产商都开始逐渐地将自己地资产卖掉,小心翼翼地向前发展,但杨国强却十分地冒进,频繁地建设房子,并且越建越猛,因此就忽视了房子的质量问题,所以造成今天的局面也是他自找的。大家都知道,房子的安全性是十分重要的,因为这关乎着一整栋房子的人的生命安全,所以一点都不可马虎,像杨国强这样的建房速度,又怎么能保障房子的质量呢?所以这告诉我们一个道理,要想保证质量,绝不可以急功近利。

去年杨国强的碧桂园创办了485亿的净利润。这个数据虽然比不上恒大,但是也非常惊人了。杨国强一家持有碧桂园超过7成的股份,这等于说他们一家将至少获得300亿以上的分红。去年年底开始杨国强就说过要控制速度了。

图片 4

图片 5

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章