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花45万买一个28平方的门面房,能下手购买吗

问:朋友介绍一商铺,成都的,租给耐克,12年平均年租金40多万,总价500多万,可以买吗?家里人不同意怎么办?
朋友介绍的,要全款500多万,每年租金在40多万,

问:220万的商铺,月租11.8万,能下手购买吗?

问:花45万买一个28平方的门面房,年租金1万,是否能买?

我老公在成都从事房产销售十年以上,请问你说的是哪个地方,可以给你参考一下。像你说的那样十年租金就是四百万,十二年半回本。(而且租金一般都是每几年递增),按照递增的情况用不到十二年半你就能回本。事实上十多年回本的铺面真实存在的,也有客户买铺面是亏起在,你不需要考虑太多,你可以问卖铺面的人是不是带租约出售,带多少年租约。最好是看好地段。周围的入住率高不高,铺面位置怎么样。如果你确实想买铺面投资你,又担心亏本,你可以不一定买那么大总价那么高的铺子。成都这么大,还有很多选择面,你也不急于一时,选好再入手。当然你还得算单价,如果单价什么七八万确实那就贵了!因为现在很多新盘单价三四万,遇到开发商甩卖便宜的还有两万以下的小金铺。

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你确定你没说错,

简单的做一个权益的计算就能得出结论了,45万的资金买了一套28平方的门面,每年的租金只有1万,那么也就是说你每年的租金回报率仅为2.2%。我的建议是,坚决不要碰,这样的铺子一点投资价值都没有,而且根据你所说的情况来看,更像是一个二手铺子,实际到手的金额可能远远大于45万,那么收益率就更低了!!

月租11.8万的商铺,才220万?


那你还能买得到吗?有这么好的事?

我自己有两套铺子,一套在上海,一套在苏州昆山,而我身边的朋友,亲戚也都有参与铺子的投资,所以我们归纳出来的结论就是,如果没有7%以上租金回报率的铺子根本就没有投资的必要!试想一下,目前的定存都有3%-5%,较低风险的信托也能达到6.4%左右,你的铺子连这些都跑不赢,何谈价值??

我投资的60万的商铺,年租金4.5万,


我已经觉得是我这一生最成功的一次投资了。

铺子就是一个看租金回报率的投资,如果租金回报率不行,那么也就是说明地段不行,铺子的质量不行,那投资的价值就非常低了!我对于铺子投资考虑只有地段和回报率,其他的全部是辅助!所以我投资铺子的6大条件就是:

你还220万,月租11.8万??确定不是年租金??

1.回报率必须大于7%!

我真的怀疑是你写错了吧。

2.必须是优质地段,一线二线的中心,人口密集度高!


3.必须可以重餐饮,这将直接决定了你的出租率!

月租11.8万,那一年11.8*12=141.6万,

4.必须是一楼沿街!

两年就可以轻松回本了呀,

5.不要包租形式的,要可自营的!因为包租的猫腻太多!

关键是租金这么高的地段,

6.离自己近的,方便谈合同和来回跑处理事情!

再卖的话,得翻几倍啊,这个投资得回报 ,高的有点让人难以置信了,

道理千万条,耐心第一条⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经和投资背后的真正逻辑。一家之言,欢迎批评指正。

完全不用考虑!

从三个维度来评估一下:

1、投资回报率

商铺说到底还是固定资产的投资,回报周期长,资金灵活性差。商铺产权年限为40年,一般拿到到在35年-38年左右比较正常,目前投资回报率2.2%这个水平需要45年,显然商铺使用年限内是回不了本了。目前店铺的死亡周期来看,租金递增也不会特别理想。

2、门店实用性

28平米门店,除去公摊30%,只有不到20平米,大部分业态都没法入驻,可能会面临控制周期比较长的问题。目前预估的1万年租金可能会有3-6个月空置,这个时间成本还是只有你自己承担。

3、保值性

如果租金回不了本,那铺面增值是否能赚钱呢?

答案是:你这个铺面很难。

首先,目前商业二手交易税费非常高,二手门面除非口岸很好,很难卖。

二是,你这个铺面1.6万一平,年租金才1万,从租金水平来说口岸肯定不是特别好,增值性不大。

三是,现在互联网对实体冲击这么大,很多实体生意都转到网络上了,铺面的价值已经没得以前那么高了,可能一个门店还没得一个黄钻的淘宝店值钱。

如果你要投资商铺,有几点建议:

1、年投资回报率低于5%,都不要考虑,保本都难;

2、开间小于3.5米不要考虑,经营难度太大;

3、产权面积小于50平米不要考虑,业态限制太大。

4、贷款月供高于商铺租金,不要考虑。这个很简单本来就是要靠收租金赚钱结果还倒贴,那你买商铺意义在哪儿?

希望能对你有帮助

赞成买商铺。先假设你能使用45年。楼上有答者说45万大额存单,4%以上利率复利存45年后连本带利是265万以上,6%利率存45年后连本带利是584万。先做个不保守的计算,租金按照每年上涨3%(这个比现在社会的实际涨幅(5%~10%)已经低了很多),把以后每年的租金也按照4%利率存45年,复利后连本带利是400万。但这时你不但有存款,而且有商铺。

再做个相对保守的计算,租金按照每年上涨7%,涨到第20年后不再增长(20年后的租金33799元,现实情况是以后的20年不可能不涨租),把以后每年的租金也按照4%利率存45年,复利后连本带利是300万。但这时你不但有存款,而且有商铺。

其实上面这个租金增长率已经很保守,而且只涨了20年就不再上涨,按照现在市面上的可以正常租出去的商铺租金来看,每年上涨10%,不会说是20年不涨租。而且上面的计算是以年为单位来存租金的,如果按照月存,本利总和数值更大。再假设您能找到6%以上收益的投资,外加产权到期后还可以继续租,这个时候既可以收租金,又有300~496万现金可做其他,何乐而不为。

商铺的40年产权到期后房子如果还在,那么房子还是你的,不过要交一部分土地出让金。我们所说的产权到期指的是土地的使用年限到了,也就是你租赁了40年的土地,拥有了土地的使用权限,如果租赁到期的话,会出现下面两种情况:

第一,土地收回,然后补偿你的建筑,不过这里需要注意的是,目前国家只有对70年产权的住房有相关的补偿规定,对于40年的商铺还没有具体补偿标准,当然补偿是肯定的,只不过补偿多少,按照什么标准补偿,并不好说。

第二,继续租赁使用,其实大部分都是继续租赁使用,因为毕竟还能用,没必要到期以后全部拆除掉吧,所以,缴纳一部分土地使用出让金,按照合约规定的年限,就可以对商铺继续使用了。

45万的门面房,一年租金才1万块钱,肯定是不划算的。

220万的商铺,一楼的话,也就70多平方。

最简单粗暴的衡量方式就是计算年化收益率和租金回收年限。

你一年的租金是1万块钱,门面房总价45万,那年化收益相当于1/45=2.22%,想要收回45万的成本你需要花45年,这个已经远远超过了正常投资商铺的回收年限。

正常来说一个商铺能够回收成本,一般是在8年到15年之间,如果超过15年就不要去投资,你目前一个商铺是45万,要45年才能回收成本,这么长的期限,资金的使用率太低,而且未来期限太长,存在的不确定性因素太多,所以不建议你购买。

70多平方做啥生意,一个月能掏出11.8万房租?

其次你要看资金的潜在机会收益。

你花45万去买一个门面房,那你就会失去其他投资机会,其他投资会最保险的就是银行存款。目前45万拿去拿去银行存款,可以买一些银行大额存单,而一些银行大额存单3年期年化利率可以达到4.18%,相当于45万一年的收益就是18810元,如果按复利计算,45年之后连本带息总共是265万左右,这个收益率要远远超过你投资商铺带来的收益。

如果你能够承受较大的风险去购买一些收益较高的理财产品,假如年化收益达到6%,那45年之后,你45万连本带息将达到584万,相当于45万增值13倍左右,这个收益要远远超过投资商铺带来的收益。

有点好奇。

最后投资商铺不是简单的把钱投进去那么简单,而是要综合考虑各种因素。

投资商铺最近几年比较火,很多楼盘在开发的时候都会附带商铺开发,但是大家在投资商铺的时候不要随便头脑,一热就投资,而是要综合考虑各种因素。

第1个因素就是租金回报率的问题。

正常情况下8年到15年之间能够收回本金才考虑投资,如果超过15年那就不要考虑。此外租金的年回报率至少要达到6%以上才比较保险,要不然潜在的投资机会就会超过投资商铺产生的收益。

第2个因素要看商铺的具体情况。

商铺投资重点要看位置以及户型,如果在那些人流比较大的位置,那可以考虑投资。另外商铺的户型,比如深度,宽度,高度等都是重点考虑的对象,因为这些因素都涉及到你能够租多少价格。

第3个因素就是总体经济形式。

前几年有很多朋友都投资商铺,但最近几年都亏损了,特别是那些小面积,而且在位置比较偏的地方基本上都是亏损,因为目前在电商的冲击之下,很多商铺都很难存活下去,所以很现在很多店铺都是关门的,特别是那些小商铺更容易关门,所以目前小于50平米的商铺一般风险都比较大。

当然那些面积比较大的商铺,超过50平米的还是有一定的投资空间的,特别是随着新零售的崛起,未来很多大型机构的的介入会对那些大面积的商铺有需求,在那些人流和地段比较好的地方,大面积商铺反而会有一些增值空间。

房产投资,重要的是计算什么?计算回报率,如果即时租金回报率能够达到5%以上,那么就有投资的价值,毕竟比中低风险的理财收益率要高。但是,如果即时租金回报率还没有3%的水平呢?就完全没有投资的必要性,因为还不如投资中低风险的理财回报率高。

45万元认购一套28平方米的门面房,年租金1万元。能够投资吗?

45万元,年租金1万元,也就是年回报率为:2.22%。从投资的角度讲,不能够投资,不用过多的犹豫。因为年化回报率2.22%实在是太低了,就算是中低风险理财年化利率还能够达到3.5%-5%之间,可房产投资年化回报率仅仅只有2.22%,实在是太低了。

当然了,如果认购的房产有着其他作用,比如自己创业所需、占位置等等。在其他需求条件下,能够投资。

那么,在投资的过程中需要预防什么问题呢?


一、仅仅是投资,还是算了!

45万元一套28平方米的门面房,年租金1万。在房价横飞的时代,房产回报率仅仅只有2.22%的水平,全然收租,需要45年的时间。

这样的投资难道就没有问题?回本所需的时间实在是太长了,如果20年内回本还是可以考虑,但是需要45年,真的就太长了。还不如投资其他的理财产品,毕竟年化回报率要比2.22%高得多。

一年租金就一百多万,别人不知道买吗,还来租你的

二、如果有着其他用处,可以投资,但也谨防有诈。

如果选择投资,作为投资者就应该“留一个心眼”,房产年化回报率不高,万一又是个诈骗行为呢?要是诈骗,45万元钱投资出去,可能一分钱都收不回来了。

并且,还有可能是“重卖”,也就是说一套房产利用高回报租金进行“重卖”骗局。这套房产即卖给了你,又卖给了别人。这种情况,运气好还能够把本金收回来,运气不好可能要扯上几年的时间。

谨防有诈是第一要素,不能道听旁说,而是需要实事求是。

在房产真实的情况下,如果有着其他用处投资房产还是可行的,特别是自己用于创业或者置办些家产的做法。

比如,如果以后有什么好的项目,就能够将门店房利用起来,起码不用在做生意的时候考虑到房产的问题,因为自己就有。

当然,也可以为子女着想,未来有需求之类的。

所以,如果是另有其他用处,那么这样的房产也是能够投资。如果房产位置距离人口密集处就更好了,至少具有地理优势。

作者不易,多多点赞,十分感谢!

按目前收益看,45万,年收益1万。如果将45万存入银行三年定期的大额存款,利率为4.25%。年收益为1.9125万。如此算,当然这个门面房不能买。

但有另一种情况,比如说这个地方过十年突然开发成旅游区,房价暴涨,租金也跟着暴涨,每年租金变成了5万甚至10万。你说合适吗?当然合适。过二十年,突然你的门面房动迁了,开发商给予你一百万补偿款,你说合适吗?当然合适。

有的时候,很多事情真的不是人可以算准的。有个朋友,家里很穷,在一个偏僻小镇的厂区买一套50平的家属楼,花了十二万。结果住了两年,棚户区改造,开发办给了他28万,一下子就赚了16万。要知道哪怕借钱多买两套,不就赚到了吗?但这样的事可遇不可求。

有人说,门面房租金今年1万,明年就可能变成1.5万,后年就变成2万。前些年是这样子的,但这些年有门面房的人应该最清楚了,实体与电商的激烈角逐,实体经济明显不如从前,能保证门面房不空着就不错了。

好地点的门面房还能租上高价,但是你想买的价格绝对不是45万了。坤鹏论想说,炒房的时代过去了。

45万的门面年租金收入只有1万元,平均每个月租金800多元,回报率太低,这种门面房不值得购买,理由如下:

第一大理由:门面回报率太低

假如投资45万元购买一间门面房,年租金收入只有区区1万元,平均月租金833元;按照这种租金回报率为1万元/45万元*100%=2.22%,年回报率只有2.22%,想要回报需要45年时间才能收回成本,显然这样的投资是非常失败的。投资门面房年回报率低于6%的我个人觉得没有什么投资价值,这就是我觉得这门面房不值得购买的原因之一。

第二大理由:45万做银行定期存款回报率还高

假如把你这45万元存在银行定期存款,或者银行大额存单,选择一家民营银行或农商银行,五年期的一般都是可以给到5.2%~5.8%之间;假如你这45万元存银行五年期年利率为5.5%,每年有利息收入为45万元*5.5%*1年=2.475万元,完全比门面租金年收入1万元高出一倍多,所以宁愿把45万资金拿去理财也比买门面房好,把钱拿去几百回报率更加高。

第三大理由:门面房租金太低,升值空间太小

从你目前月租金约833元可以猜测,这家门面房所处的地段不是很好,门面所处位置非常重要,位置能决定门面的价值和升值空间。如果你这家门面除外中心地段出租几千元一个月是可以的,有些中心街门面就10多个方月租金都会过万元;从这个对比可以说明你这门面肯定太偏没有什么升值价值,既然没有升值价值就更加没有投资价值。

以上三大理由就是我个人觉得投资45万元,回报率只有2.22%的门面没有必要投资,所以这种门面房没有必要购买,宁愿选择把45万元存银行五年定期存款回报率还高。

也许有些读者看到我的观点后,反对我个人的看法,觉得这种门面房值得购买,因为把45万变成固定资产,这样能避免货币贬值带来的影响;再有就是门面还有升值的空间,一旦升值了门面房售价也会提高,租金也会提高。

总之每个问题都有两面性,萝卜青菜各有所爱,以上观点有人反对有人赞同。至于你最后是不是值得花45万购买这家门面,自己做主,祝你投资愉快。

看完点赞,腰缠万贯,感谢阅读与关注。

因为问题里面提供的资料有限,只能从这些资料当中去推测,具体的环境如何。

45万买28方,还是门面房,单价不高。

年租金1万,月租金800,租金也很便宜。

所以我推断这个门面房可能处于中小城市。假如真是这样,千万不要投资。

所以,你这个提问绝对是有问题得。

01,城市规划随时变动

在一些中小城市,人流跟着规划变动而变动。这种变动可能是突然间发生的。

举个例子在学校附近,在车站附近,往往是人流比较密集的,在这些地方做生意,相对会比较好做。

但是不管是学校还是车站,都有可能突然间换了一个地方。

我有个朋友在一个小县城买的铺位,就是在车站旁边,租金收入不错,但是突然间建了一个新车站,他的铺位就完蛋了,没有租金收入,还要交管理费。

假设来说,你说的是真的,

02,大型购物商场

现在很多城市,都会新建一些综合购物商场,一下子就把商户和人流都吸引过去了。

最近一个粉丝才跟我说了他的事情,他是在中部一个三线城市,万达广场居然开了过去。

原来他的铺位可转让价格80多万,他不舍得卖,现在挂牌出去根本没人问。

原因就是万达广场开业。

建议你赶紧买 ,多买几套,

03,税

比起住宅的买卖,商业地产的税费高很多,你现在45万要买的这个门面房,可能还要承担上一手卖家转移给你的税,那就更划不来了。

总体来说,千万不要在小城市购买商铺,风险太大。

“财说得明白”,致力于用简单的语言,把理财相关的东西说得明白。

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总体来说,现在是不建议买商铺的,其实财智成功的看法是三年内商铺和住房最好都不要买的好。

45万元买28平米的商铺,不知道这45万元是到手的价格还是没加上税费的价格。要知道商铺过户成本是非常高的,税费5-8万元很正常。

从租售比来看,45万元的商铺只能出租1万元,租售比只有2.22%,是非常低的,连三年期存款基准利率都跑不赢,可以说完全没有投资价值。

假如把45万元存入银行三年期大额存单,按照4.18%的年利率来看,一年下来起码能有1.88万元利息,有这个钱都可以租差不多两套这样的商铺了,为什么要去买呢?

商铺作为不动产,流动性远低于住宅。住宅遇到房价下降时,只要肯降价,总是容易卖出去的,但是商铺过高的过户成本,将来降价都不一定有人接手。

如今的经济走势很明显,网购兴起,平均购物成本远低于线下,但凡是网上可以轻易买到的商品,线下就容易受到冲击。如今经营状况不错的实体店,往往更多是蛋糕店、美容、按摩、干洗等等线上不适合经营的业务,或者对新鲜程度要求更高的水果蔬菜、熟食等等。

随着新的商铺不断推出,商铺产能过剩问题突出,有经营的好的,自然就有入不敷出的。

租的商铺可以打一枪换个地方,这里经营的不好可以随时换更合适的场地。买的商铺一旦经营不好,就只能考虑出租之后再找其他商铺了,生意难做的时候,一旦出现长时间空置,年均一万元的租金也是很难保障的。

一方面是实体店的衰败,另一方面是房价下行趋势明显,加上过低的租金,花45万元去购买这样一个商铺是很不划算的。

真的超值的得。

这种店铺买到就砸手里。

28平方的门面,年租金才1万?

以租金上涨推算来看,这看似用不到30年就能回本,但前提是得有人租才能回本!

要知道很多城市十几平方的住宅单间一年都得上万租金,这28平门面房才1万租金,这跟前有客流吗?租金回报率只有投入比的2.2%,比住宅回报率还低,买它作甚?

重点是这样回报率的门面,往往是地脚很差的地方,连开发商自己都没底气。第一次租出去了,生意不好,店家自己会想办法忽悠人来接店,但长此以往,谁都知道这店租了不赚钱,那么以后谁还租?租客越来越少,店铺空置率越来越高,以后很可能是家家都租不出去。试想连出租都费劲的店铺,以后还卖的出去吗?

另外别忘了,门面属于商铺,商铺都是商业性质40年产权,这个租金回报率证明这商铺风险系数很高,如果出现很多店铺都闭店租不出去的情况,那么极有可能出现产权到期时都还收不回租金的情况。

40万如果按5年存银行定期,一年也有1.5万-2万的年息,40年至少60万利息,加上你45万的本钱,相当于你的门面是用105万换来的40年,一年2.65万的成本。换言之,你要保证每年不低于2.65万的租金才能回本,而且不能出现较长的断档期。但目前来看,你这租金回报率显然达不到抗风险标准。

这样的门面房,回报率太低,不用多说肯定不值得买,购买商业地产的时候,首先要考虑的第一件事,那就是要看看多少年能收回投资,也就是说回报率,45万买的房子,年租金一万,从字面上来计算需要45年才能完成回报,回报率2%左右,这个回报率实在有点太低了,因为商业房,产权才40年。

当然,也不能一棒子打死,从字面理解肯定是不能买的,但实际情况,你要看他的长期发展,主要还是看商圈,周边人口密度,人口质量,还有就是门面房本身得心情情况,比如位置,门头,格局,层高,方便性,做什么生意好,哪些行业利润高等等,如果这些都过关,那么理论上也是可以赌一把的,所以要具体情况,具体分析,才能确定。

商业地产的投资,因为他各种情况的存在,所以再次买卖销售的难度比较大,比如说税费高,交易成本比较高,商业水电,按揭比例小,等等,最关键它是完全市场化的一个地产,只能做生意,其他的边际功能一概没有,比如户口学区等等,那么在购买之前一定要考虑,资金一旦投入进去,就是真正的不动产,还要考虑自身资金,来源,流动性等。

好了,就说这么多吧!关于投资购房,还有什么其他的疑问可以随时关注公众号,乐福居,这里会有一系列关于房产的一些小常识,等你来哦。

只是你确定你不是被开发商忽悠了,?

别买之后,租不出去了。。。。

用脚想这商铺都是买不得的,进去就是陷阱,

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