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房产经济

棚屋改造退坡未致三四线楼房买卖市场鲜明下行,棚屋改造货币化政策有转账但不

2017年,中西部棚改开工占比为67%,远超东部的26%。

2017年初,襄阳市政府发布了《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》,通过三种方式进行货币化安置:一,直接将补偿资金支付给被征收人,被征收人自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出;二,被征收人通过政府搭建的交易平台选购住房,政府将补偿资金直接支付给售房的房地产开发企业。各城区政府积极为被征收人争取购房优惠,被征收人与开发企业签订购房合同后,由政府直接向开发企业支付购房款,购房款与征收补偿款差额部分由政府、开发企业和被征收人等三方具体结算;三,由政府购买房源进行安置。各城区政府要严格采购程序,依法依规推进购买工作,原则上房屋购买价格上限不得高于所在区域内周边同类商品住房的平均价格。

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因此,未来棚改货币化安置的比例会逐年降低,预计2018年的棚改货币化安置比例为45%,2019年为35%,2020年为30%,2021-2023年则为25%。受此影响,预计2018年三四线城市商品房销售面积会下跌14%,2019年则会下跌16%。

棚改作用机制方面,棚改的平滑和滞后效应,将导致棚改退坡负面影响更为平缓。一方面,受到棚改实施固有周期影响,棚改在施量较计划量下行更为平缓,一方面,棚改资金从发放到实际到位及实际使用均可能出现滞后。

“这些动作意味着棚改货币化政策有转向,但不是‘急刹车’。”邹琳华认为,在操作中,有些地方的确项目上得太多、量太大,而且货币化安置比例没有明确标准,这就给规范操作带来了难度。不过此次再度传递的政策信号是,未来货币化安置的量会有所缩减,比例减小,新项目的审批会更趋严格。

棚改,说白了就是把你现在住的破旧的老房子拆掉,重新给你宽敞明亮的新房子。棚改分为货币化安置和实物安置,不是给钱,就是给房子,或者二者兼而有之。棚改确实改善了很多人的居住环境,不但提升了人们的居住质量,同时也改善了市容市貌,加速了城镇化进程,刺激了消费,促进了经济的发展。同时,棚改也在一定程度上防止了中西部地区以及东北地区的人口流失。以上这些都是棚改的“功”,任何人都不能否认。

2016-2018年,襄阳这个典型的三线城市经历了房价的快速上升。以樊西新区某项目三期为例,2016年其新房价格约5600元/平米,2018年10月份其二手房跃升到1万-1.1万元/平米。

据住建部有关负责人介绍,2008年至2017年,全国棚改累计开工3896万套,帮助约1亿人“出棚进楼”。其中,2013年到2017年,全国棚户区改造累计开工2645万套,全国棚改完成投资约6万亿元,6000多万居民“出棚进楼”,共享改革发展成果,促进了社会公平,维护了社会和谐稳定。

分城市来看,山东、辽宁、山西的货币化安置去库存占比为24.45-26.7%之间;青海、湖南、云南为26.7%-31.5%;贵州、甘肃、新疆、宁夏为31.55-49.4%;黑龙江、吉林、内蒙古、陕西则是超过了49.4%。

一时间,襄阳房价水涨船高,中心城区房屋单价从约7000元普遍涨到1万元以上。

据了解,今年上半年,全国棚户区改造已开工363万套,占全年目标任务的62.5%。住建部相关负责人说,下一步,各地应当及早开工新建项目,加快建设续建项目,加大棚改配套基础设施建设力度,努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用,严格工程质量监督管理,让更多困难群众早日“出棚进楼”,住得放心、舒心。

受棚改货币化安置比例降低的影响,三四线城市的房地产市场房价将会有一定程度的回落。缺少了棚改货币资金的支撑,原本就虚高的房价很难维持现状。随着成交量的下滑,新房库存量会逐步上涨,三四线城市或许会开启新一轮的去库存。

不过,2018年下半年起,政策方面有意放缓棚改计划。

围绕棚改,市场关注的焦点一直在棚改货币化安置上。目前,中国棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置,通俗地讲,前者是由政府置换房子,后者则是直接发放资金让住户自己购房。在2008年棚改全面启动之初,实物化安置是主流。此后,一系列促进政策密集出台,各地采用货币化安置的比例也逐渐提升。统计显示,2013、2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9%,到2015、2016年和2017年,这一比率分别为29.9%、48.5%和53.9%。

数据显示,2015=2017三年间,全国棚改共投资了5.5万亿,其中超过4万亿投向了三四线城市。棚改在大大促进了三四线城市的基建和消费的同时,也助涨了房价。2017年,全年计划棚改600万套,实际完成609万套,其中货币化补偿的比例高达60%。结合国家统计局公布的全国商品房销售面积推算,全国有21.5%的商品卖给了棚改户,而三四线城市棚改安置购房需求的比例更是高达25.5%。

2018年10月8日,国务院常务会议强调,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。商品房库存不足,房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。会议还要求,各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务,严禁借棚改之名盲目举债。

而调整对市场的影响则将是渐进和温和的。专家分析,作为重要的民生工程,棚改还会有节奏地推进。短期内已授信的项目会继续执行,在途的授信可以支撑今年棚改投资的正常节奏。长期来看,货币化安置对消费的刺激效果也将随着货币化安置比例的降低而逐步回归中性。

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支撑其上涨的主要原因便是从2016年兴起的棚改计划。2016年10月,襄阳市房管局发布了《襄阳市2016年市本级棚户区改造计划》,2016年,襄阳四个主城区共改造18869套房屋,其中襄城区5000套,樊城区6135套,高新区1620套,东津新区6114套,货币化安置共12424套。

在房地产调控逐渐转向三四线城市的背景下,近期类似“全国一刀切暂停棚改”的猜测不断。近日,住房和城乡建设部有关司局负责人明确表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。专家分析,这意味着棚改货币化安置政策不是急刹车,而是更加强调控制节奏和规模,以符合各地实际的安置方式推进棚改,确保楼市不大起大落。

棚改对于房价的影响显而易见,因此,今年7月,住建部再次强调,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

今年上半年的成交情况,可看出三四线城市的分化。一种是区域间的分化,一种是城市间的分化。从区域间分化来看,中西部市场2019年以来整体仍呈现出量价齐升状态,并对全国市场形成一定支撑,这意味着该区域内三四五线城市市场韧性较强。而东部区域整体表现较弱,东部区域中部分三四线城市仍较为低迷。

棚改货币化安置不踩“急刹车”

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