房产经济

19家房企银十揽金1080亿创新高,年报季看

今年一季度,全国楼市依旧处于调整态势。羊城晚报记者梳理近日公布的一季度房企成绩发现,业绩下滑、资金压力依旧突出,成为行内普遍现象,多数房企销售单价有不同程度的下降。业内预计,随着政策层面持续放松,楼市将逐步复苏。但品牌房企占有率不断提高、市场集中度逐步上升趋势越发明显,而房企大规模裁员、并购重组也成为一季度的热议话题。一季度多数房企继续降价公开数据显示,2015年第一季度,合同销售额前五名的房企是万科、恒大、绿地、中海和保利地产,销售额分别为460.6亿、305.4亿、264.3亿、258.1亿和195.1亿元人民币,同比增长分别为-15.1%、0.1%、-22.3%、-7%和-30.52%。从增长情况来看,第一季度销售额前17位中同比增长的房企仅5家。其中,华润置地销售额大幅增长59.5%,万达商业和华夏幸福约增长21%,融创中国增长6%,恒大地产与去年同期基本持平。然而,在第一季度销售额同比下降的12家房企中,除中海和世茂地产降幅在10%以内之外,其余10家降幅均超过10%。其中,富力地产和碧桂园下跌超过四成,保利地产下跌三成。从3月份数据来看,商品房销售情况有所好转。将各房企销售金额增速与面积增速对比,发现多数房企销售单价有不同程度的下降。合富房地产经济研究院分析,国家统计局公布的数据显示,第一季度全国商品房销售12023亿元,同比下降9.6%。按该数据来计算,第一季度万科销售额占3.83%(2014全年为2.82%);前五名房企共销售1483.5亿元,占12.34%(2014全年为11.59%);前十名房企共销售2256.69亿元,占18.77%(2014全年为17.78%);前十五名房企共销售2700.47亿元,占22.46%(2014全年为21.31%)。由此可见,市场持续分化,品牌房企市场份额仍在不断提高。34家上市房企去年负债超百亿羊城晚报记者注意到,一季度房企到位资金再度负增长。国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金27892亿元,同比下降2.9%,1-2月份为增长1.6%。易居研究院分析称,从月度累计情况来看,今年一季度房地产开发企业到位资金同比增幅再次进入负增长区间,创历史新低,显示房企资金压力依旧明显。虽然近期央行在政策上连续适度放松,但目前来看,商业银行在政策落实方面仍存在问题,房企资金压力也没有得到明显改善。数据显示,截至4月6日,沪深两市75家公布2014年年报的上市房企2014年负债合计接近1.95万亿元,同比增长达17.32%,负债超百亿元的房企总计为34家,其中,万科、保利、招商地产负债均超过1000亿元,分别为3925.15亿元、2848.93亿元和1079.46亿元。一季度全球十大房企资产重组不少与中国房企有关李嘉诚启动长和系重组中国建筑240亿增资中海地产平安成为碧桂园第二大股东中国交通建设集团入主绿城瑞安地产74亿出售核心资产新鸿基价值266亿物业内部转让中投收购东京及伦敦城市综合体复星收购地中海俱乐部房企裁员、重组时代来临?近日,雅居乐裁员掀起房地产行业千层浪。事实上,自去年下半年以来,万科、中海、碧桂园、合生创展等房企均涉及裁员风波。对此,同策房产咨询股份有限公司张宏伟认为,短期来看,市场基本面尚未完全复苏,降成本,提利润仍是房企主旋律,2014年上市房企净利润率为10%,并且还会降,当前房企还很难通过涨价提高利润率。那么,就首先从降低成本开始。有意思的是,2014年房地产公司内部最热门的词合伙人制度,在今年一季度可谓遍地开花。这一体制上的创新,被视为开发商在市场低谷期提升效率的最佳体制创新模式。雅居乐、万科等房企之后,还会有更多的房企这么做。张宏伟分析道。与此同时,地产企业并购重组不断上演。有媒体统计的一季度全球十大房企资产重组新闻中,与中国房企有关的就包括李嘉诚启动的长和系世纪重组、中国建筑240亿增资中海地产、平安成为碧桂园第二大股东等。此外,为了缓解资金压力,今年以来,多家房企出售旗下项目公司股权来增加现金收入,包括绿城中国卖股份、佳兆业转让资产给融创中国。有业内人士表示,经过一番并购调整之后,行业集中度将越来越高,强者恒强的趋势将更明显,而中小企业的生存环境则备受考验。房地产行业”大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的”强强联合”成为”新常态”。张宏伟认为,当并购与联合之后,房企内部势必会重新优化企业的组织管理架构,通过裁员方式实现企业管理效能的提高。从未来几年趋势来看,这也将成为地产业规模化聚集阶段的新常态。

实际上,上述纳入统计的19家房企包括万科、保利、恒大、融创中国、旭辉地产、富力地产、佳兆业、碧桂园(价格
动态 户型图 论坛)等皆是知名的房企。

丁祖昱指出,改善时代的到来,不仅一二线城市,三四五线城市的市场容量都非常大。在一个区域范围内,在一二线城市形成的成熟的产品和设计理念,带到三四五线城市,与当地改善需求契合,推动企业规模的持续增长。

“部分房企已经完成全年销售任务,大多数房企也完成了九成以上。”链家地产市场研究部张旭向《证券日报》记者表示,今年大部分房企完成销售的任务已经没有悬念。

“这两年浙系房企异军突起,但是负债等数据在恶化,所以需要警惕此类企业的经营风险。”严跃进表示。
新京报记者 张晓兰

无独有偶,同策咨询研究部总监张宏伟称,2013年全年龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率,千亿元级房企的数量有望从去年的3家增长至7家。届时,万科、保利、恒大、中海、万达、绿地以及碧桂园或将在千亿元级房企的俱乐部中榜上有名。

老牌房企掉队多年

更为值得注意的是,世茂房地产、碧桂园和中骏置业等房企已经提前完成全年销售任务,而从已公布全年目标的房企来看,7家房企已经完成全年的目标的90%以上,最差的已经完成全年任务的60%左右。

不过,也有业内人士认为,在当前环境下,深耕区域的房企未必就绝对安全,在“房住不炒”背景下,当地人的心态也趋于理性,“目前对浙系企业来说,业绩增长的同时,也要加大全国化布局,尤其要防范浙江、上海等区域市场降温的风险。”严跃进表示。

不过,另有业内人士向本报记者表示,虽然开发商销售业绩很好看,但盈利能力却在下滑,资金成本增加“吃掉”了大量利润,很多企业改变了经营的策略,开始加快周转速度。

负债仍存难题

截至11月7日,据链家地产市场研究部统计数据显示,已有万科等19家房企公布了今年10月份销售业绩,合计销售总额为1079.6亿元,环比上涨15.7%,同比增长42.4%。同时,从2013年以来这19家房企每个月的销售情况来看,银十销售额达到全年的最高水平。

崛起速度的一大指标便是复合增长率。来自克而瑞的一份研究报告指出,从近三年的复合增长率来看,包括中梁、佳源国际、德信中国、滨江集团、华鸿嘉信、祥生地产在内,这6家浙系房企的平均增幅达87%。

不过,张旭还向记者表示,从2012年的市场数据看,四季度房企的销售额一般都能达到全年的30%以上。按照这个比例以及房企前10个月销售业绩来估算,恒大全年销售额超过千亿元已经没有悬念,碧桂园也有可能跨进千亿元级房企阵营,上市房企的千亿元的俱乐部将会扩容,房地产行业的集中度也将进一步提升。

祥生、中梁等异军突起

对此,张旭认为,对于雅居乐、首创置业以及花样年等个别房企来说,受制于经营模式,城市布局以及企业转型等因素的影响,完成全年目标依然具有挑战性。

而在崛起数量方面,从机构发布的百强企业榜单可见端倪。克而瑞排行榜显示,2015年,前五十的浙系房企仅绿城、滨江两家,百强房企中的浙系房企也仅是少数。而到了2018年,前五十的浙系房企达五家,分别为绿城、中梁、祥生、佳源、滨江。其中,中梁、祥生已达千亿,佳源国际、滨江约800亿左右。

千亿元级房企扩容

创意图片/新京报记者 李凯祥

而据链家地产市场研究部提供的统计数据显示,上述19家房企前10个月销售额均大幅增长,总计达7663.36亿元,同比增长37.1%。其中,仅有2家房企前10个月销售额未超过100亿元;9家开发商已经进入300亿元阵营;6家跨过500亿元的门槛;同时,万科和保利地产前10个月销售额已经突破1000亿元。

即便增速在同行中位居中上等,但是由于基数小,合生创展仍未走出销售额百亿魔咒。中国房地产经历十多年的发展,早已经历沧海桑田般的巨变,强者愈强,而曾经的老大哥却仍然掉队中,不管是无为而之还是市场的优胜劣汰,随着土储的日渐减少和获取难度的增加,留给合生创展的路不会太长。

此外,这19家房企前10个月销售的业绩均实现同比上涨。同时,从销售额来看,万科以1458.5亿元稳居第一;保利地产以1007.29亿元紧随其后;恒大地产则以912.7亿元居于第三位。

回顾2018年,闽系房企之间出现了较大的分化趋势,体现在发展战略、规模增速、负债趋势等各个方面。

如果说富力的千亿之行是沉重的,那么雅居乐千亿首秀并不容易。2018年,雅居乐实现预售金额1026.7亿元,同比增长14.5%。虽然首次迈入千亿门槛,但遗憾的是,与1100亿元的销售目标仍有70多亿元的缺口。细究背后原因,雅居乐以往业绩增长较为倚重的海南区域销售下滑严重。曾经,雅居乐位于海南的大盘清水湾项目连续多年创下销售纪录,被业内封为“神盘”,直至2017年,清水湾的预售金额仍高达170亿元,占雅居乐全年销售额的19%。但是2018年4月海南实施全域限购,堪称史上最严调控,将海南清水湾拉下销售神坛。2018年,雅居乐海南、云南的销售业绩贡献占比下降至19.2%,仅相当于2017年清水湾一个项目的贡献占比。雅居乐能否重振海南市场,取决于当地的调控政策,定位于自贸岛的海南,会松绑吗?显然不太可能。不过,雅居乐在2018年新增46幅地,或许可以从另一层面填补海南市场的损失。

此外,头部房企中,保利、中海、华润同为央企,多年来,其业绩增长具有稳定性和可持续性。

曾为“华南五虎”之首,曾经是中国房企中第一个销售额破百亿者,在1998年左右,合生创展是房企老大更是王者,曾被王石称为“中国房地产界真正的航空母舰”。2001年,老板朱孟依家族的珠江系北上入京,披荆斩棘,拿下多个项目,此后的2004年,合生创展销售额突破百亿元,但是在2009年达到150.9亿元的业绩高峰后便开始徘徊不前,销售额保持在百亿规模左右。2010年至2014年,合生创展销售金额分别为110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。2017年,合生创展再次进入百亿阵营,2018年实现合约销售额约149.75亿元,同比增长62.28%。

除了千亿新兵外,粤派房企中还有一批千亿了望者,诸如中国奥园,2018年实现合约销售金额912.8亿元,接近千亿,同比超过100%。此外,处于500亿-700亿元销售区间的有龙光地产、佳兆业、合景泰富、时代中国、越秀地产。

“碧万恒”稳居前三 千亿阵营扩围

业绩报告显示,2018年,富力协议销售额为1311亿元,同比增长60%,完成1300亿元的年度目标。这是富力首次迈入千亿大关,可载入自己的“史册”。此外,富力营收也实现了30%的增幅。但令人唏嘘的是,富力为人诟病的高负债问题并未得到解决,2018年,富力负债同比增加631亿元,截至当年年底,总额达2963亿元,净负债率高达184%。另一个可能会让富力焦虑的是净利润大幅下滑,2018年,富力净利润下降了60%,为87.28亿元。这与接盘万达酒店资产不无关系,富力曾表示,现在公司的净利润下降与收购万达集团的酒店资产等有一定关系。众所周知,酒店产业重在运营,前期投入大、资金沉淀多,对于富力来说,这个“坑”短时间内或难以填平。

闽系第一梯队的房企,包括世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信在内都已经跨入千亿级门槛。

冲进千亿的房企普遍扩张步伐较快,呈现高杠杆率、合同销售金额高增长的特点。

“浙系房企群体性崛起势如破竹,可以从企业的崛起速度和崛起数量两个方面得到印证。”上海易居房地产研究院副院长丁祖昱指出,率先开始全国化和品质化的浙系房企,在第一波房地产发展浪潮中收获了重大红利,在第二波高周转大行其道的过程中有所落后,而在这一轮三四线行情凸显的新形势和新周期中,重获发展。

德信也不例外。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度,德信的流动负债总额分别为137.18亿元、159.45亿元、271.92亿元、354.38亿元。

浙系“新兵”

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章