房产经济

房企抢跑出货,其余房企有意跟进

4月28日,澎湃新闻(www.thepaper.cn)了解到,前中国女首富杨惠妍旗下的石家庄碧桂园项目将于5月1日开盘,开盘当天购房祭出7.5折的优惠。碧桂园是房地产行业千亿级俱乐部成员,2014年合同销售额1288亿元,现年34岁的前中国女首富杨惠妍是其董事会副主席。碧桂园内部人士回应,碧桂园向来是主打高性价比的,在前十房企里面,我们是均价最低的,但是7.5折的优惠只是单一项目的营销行为。据销售人员介绍,此次推出精装高层和双拼美墅,已经认筹一段时间了,到4月30日截止,精装高层折后在4280元/平方米,首付1.5万起;双拼美墅折后155万元~200万元,首付14.8万起。按照搜房网的统计,周边同区域楼盘的价格均在六千左右,比如幸福城项目的售价在6500元/平方米;天下玉苑项目的售价在7600元/平方米。在业内人士看来,石家庄一直处于有平稳、无惊喜的发展态势,虽然此前石家庄也受到北京副中心概念炒作的影响,确实有很多置业者希望来购房,但是热度一过,此类物业的售价就难以提振。所以相对来说,石家庄楼市的复苏姗姗来迟,这个时候房企会推出力度较大的各类刺激政策,背后也是一种无奈。碧桂园公布的一季度业绩中可以看到,今年前三个月,碧桂园共实现合同销售金额约177.3亿元,同比(比上年同期)下跌44.32%;合同销售建筑面积278万平方米,同比下跌43.03%。据碧桂园总裁莫斌此前透露,今年碧桂园的销售目标为1350亿元,这意味着碧桂园第一季度仅完成全年目标的13%。碧桂园品牌总监林伟营回应称,一季度各家房企的业绩都并不理想,碧桂园销售额下滑主要是新开盘较少,另外加上春节等各类因素的综合原因。对于楼盘打出7.5折的优惠力度,林伟营是这么说的:碧桂园一直以来都坚持快速开发、快速销售、快速回笼资金的原则。随着五一小长假将至,多家房企根据自身情况开始蓄客、开盘。其中,保利等房企位于石家庄的项目也选择在此节点开盘加推。国家统计局最新数据显示,3月份,石家庄房价呈上涨趋势,其中新建商品住宅环比上涨0.4%,涨幅全国排名第二,仅位居深圳之下。据搜房网房价走势数据,目前石家庄新房的均价在6920元/平方米。从碧桂园2014年年报中可以发现,2014年合同销售额中,三四线城市贡献占比为48%。去年以来,碧桂园方面积极拓展一二线城市发展机会,但仍然有一半以上的项目位于三四线城市。整体来看,中国指数研究院最新数据显示,本周(2015年4月20日-2015年4月26日)除三线代表城市环比有所下降,其它各线城市同环比均有所上涨。环比来看,一线城市涨幅最大,环比上涨12.9%,三线城市则环比下降4.2%;同比来看,一线城市同比涨幅最大,为51.5%,二三线代表城市同比涨幅亦在10%以上。碧桂园集团董事局主席杨国强此前表态,中国几千个城市,不可能全国三四线城市都没机会,碧桂园会在有机会的城市寻求发展。虽然一线城市商品房售价较高,但其投入产出比不一定高于三四线城市。

“大多数房企在前11个月已经接近完成任务,预计开发商很可能会放缓一、二线城市的推盘量。”有业内人士向本报记者表示,但在二、三线城市调控政策不断加码的背景下,不排除房企在二、三线城市降价促销的可能性。
11家房企年内吸金5648亿元,同比增逾四成
“大多数房企在前11个月已经接近完成任务,预计开发商很可能会放缓一、二线城市的推盘量。”有业内人士向本报记者表示,但在二、三线城市调控政策不断加码的背景下,不排除房企在二、三线城市降价促销的可能性。
据《证券日报》记者从中国房产信息集团获取的一份报告显示,为保持良好的销售节奏和规模,龙头房企在二、三线城市加码促销力度。例如,11月恒大有8个项目大幅让利,仅8.5折的项目便占据一半。
据链家地产市场研究部统计,截至12月5日,已有11家房企公布11月销售业绩,其年内合计销售5647.7亿元,同比增长41.6%,各家房企前11个月累计销售额均超过去年全年水平。其中,融创、碧桂园、华润、瑞安和旭辉等房企均已提前完成了年度销售目标。
对有销售目标的9家房企监测显示,全年平均目标完成率已经达到107.8%。从环比数据来看,房企经过银十的销售高峰后,11月销售进度有所放缓,销售额环比下降11.5%。
记者从链家地产获悉,上述列入统计的房企分别为万科、恒大、富力、旭辉、首创置业、融创中国、瑞安房地产、华润置地、花样年控股和新城B股等。
对此,中原地产研究部总监张大伟表示,虽然房企销售额明显上涨,但利润率有所下滑。据135家上市房企前三季度报告显示,总营业收入达到了4675亿元,总利润为835亿元,行业利润率为17.9%,净利润只有13%,相比2012年出现了明显下滑。
张大伟还称,从目前市场走势看,大部分企业对价格利润上涨已经形成共识,特别是一、二线城市的部分购房者已经陷入恐慌,各地日光盘迭出。
实际上,在今年中期业绩发布会上,多数龙头企业表示,今年四季度依然将保持较高的推货水平。不过,提高供应量的同时,龙头房企在市场消化能力不足的城市也开始主动降价,其中以二、三线城市为主。
据CRIC监测,恒大开始在多地主动降低房价,8.5折特惠活动多地开花,主要面向新开盘项目,涉及唐山的恒大华府、秦皇岛恒大城及济南恒大翡翠华庭,以高性价比带动新盘区域低价效应,实现入市后低开高走。
值得一提的是,其他房企也有意加码让利。据监测,万科、保利、碧桂园等房企也开始在二、三线城市促销,秦皇岛万科假日风景三居房源直接打出购房8.5折优惠;保利在重庆和武汉也开始8.9折让利推出部分楼盘。
“恒大在二、三线城市打折促销可能是为了更快地回笼资金,毕竟今年恒大拿地力度和扩张步伐比往年迈得更快。”上述业内人士向记者表示,碧桂园则更多地是为了冲击千亿元销售额。据最新数据显示,2013年前11个月,碧桂园已经实现合同销售金额约967亿元,与千亿元目标离“一步之遥”。
“品牌房企纷纷促销,一方面有政策紧缩的因素,项目以价换量是应急反应;另一方面,年末将至,参考以往房企营销表现,加大让利幅度回馈客户是房企间的普遍做法。”克尔瑞分析师沈晓玲、杨晶晶在报告中称,进入年底,开发商的心态也从“抢客”转向“稳客”。

2019年6月的最后一周,没有几个开发商能够在轻松愉快的氛围中度过。因为无论市场好或者不好,销售和交房的任务都在那里。

“最近抓交房,抓回款,抓销售,实在是忙到无法分身。”一家千亿房企销售负责人告诉第一财经,每到半年和全年的重要时间节点,业绩的压力便如同鬼魅般挥之不去。

今年的中期抢收压力尤为激烈,因为市场的冷清,给房企的机会并不多。

在北京,供应量骤增的青龙湖板块、五里坨板块均出现折价销售的情况;在华东,恒大31盘联动,试图以优惠价格打动购房者。而对于房企来讲,除了几家头部企业,即便是前十的房企仍然有冲刺业绩的压力,其中,在“千亿门槛”徘徊的中型房企更加焦虑,它们不仅有规模的诉求,更怕“掉队”的压力。

最严峻的不是房企的“焦虑感”,而是市场现状。以银保监会发布的银保监发23号文为代表的融资收紧只是一个开始,随后有传十多家房企被禁止发债,6月中国银保监会主席郭树清“过度依赖房地产将付出沉重代价”的言论让整个行业风声鹤唳。

“下半年的压力可能更大。”有市场评论员这样告诉第一财经记者,所以6月的这最后几天,是房企在上半年最后一个抢跑窗口期了。

中期冲刺

6月21日晚间,北京青龙湖,龙湖操盘的熙湖悦著开盘,在项目的宣传海报上有这样一句话:281万,三居观湖洋房。

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