房产经济

北京高价楼盘再度密集开盘,开发商拿证各出奇招

每平方米38万元!位于外滩董家渡的绿城黄浦湾新房源报价,一举刷新上海公寓价格纪录,并迅速成为热门话题。不过,记者调查却发现,这一天价房,尚未获得新的预售资格。据传,5月即将推出的该楼王房源的顶层报价每平米38万元,高区数十套景观房源的价格也超过30万元,面积则在450—500平方米。也就是每套的总价将超过一个亿。对此,开发商并不避讳,称这是物有所值。开发商某负责人表示,我们现在预计会出到30万以上,我们认为肯定有它的价值,所以应该从价格上有所体现。
但是,记者在房管局网站并未发现相关预售许可信息。而网上房地产的记录显示,楼盘最近一次获得预售许可是在去年十月。当时的最高价在每平米12万元。对此,开发商表示,价格目前还没有进行上报和审批。业内人士认为,上海对于高价楼盘的
预售证审批一直较为严格,不排除在申领预售证的过程中会遇到一定的阻力。克而瑞研究中心首席研究员林波表示,无论从舆论角度也好,或是从市民的反应也好,我觉得价格或许都需要调整。

原标题: 北京楼盘“限价”满四月 开发商拿证各出奇招

摘要:
  “9·29楼市新政”后,高价楼盘“被捂盘”的局面开了一道口子。昨天(19日),记者从北京市房地产交易管理网看到,在11月下半月取得预售证的4个楼盘中,两个楼盘预售均价都超过30000元/平米。与此同时,包括万科蓝山、招商嘉铭珑原等均价超3万的楼盘也已经出现在预北京高价楼盘再度密集开盘  “9·29楼市新政”后,高价楼盘“被捂盘”的局面开了一道口子。昨天(19日),记者从北京市房地产交易管理网看到,在11月下半月取得预售证的4个楼盘中,两个楼盘预售均价都超过30000元/平米。与此同时,包括万科蓝山、招商嘉铭珑原等均价超3万的楼盘也已经出现在预售许可预告栏中,并将于近期开盘。  3万成“敏感价位”  交易管理网显示,11月下半月取证的水云居预售均价约35000元/平米,橡树湾预售均价超过31000元/平米。加上即将取证开盘的万科蓝山、招商嘉铭珑原,均价超3万的楼盘取证密度明显高于之前一个半月。  二次调控开始后,截至11月上半月,北京一共有30个楼盘取得预售证。其中,包括部分楼栋预售均价超过30000元/平米的楼盘在内,仅5个楼盘预售价格超过30000元/平米。  对此,有业内人士表示,新政以来,京城房企间流传着均价超3万的楼盘预售证被“限行”的传言。记者注意到,截至11月上半月,在售价超3万的5个楼盘中,存在着价格“高低搭配”或“高报低开”的情况。例如,在远洋山水10月1日取证房源中,5号楼12套房源拟售均价32435元/平米,但4号楼242套房源拟售均价仅29000元/平米;北京ONE700余套房源10月24日取证,均价在31000元/平米以上,个别楼栋均价高达36000元/平米,但实际签约均价远低于拟售均价。截至昨天,已签约的22套房源均价仅为23968元/平米。  成交均价大幅下滑  一高价楼盘开发商对记者透露,就具体项目而言,只要整体成交均价不超过30000元/平米,部分房源价格超3万无碍预售证的取得。  对于近期高价楼盘重被“放行”,业内人士认为这和近期北京楼市低价盘占主流、整体成交价格结构性回落有关。链家地产根据房地产交易管理网统计显示,11月上半月,北京共有14个住宅项目入市,成交均价16662元/平米,与半年内所有期房项目的成交均价20076元/平米相比,下降17%。

从3月30日北京出台17号文落实“国五条”细则算起,北京楼市进入“限价”时代已整整4个月。据亚豪机构统计,“限价”以来的4月-7月,北京共有104个新盘入市,新增房源24211套。其中7月新增房源套数最多,21个项目开盘共达7211套,并涌现了中建·国际港、首开·熙悦山等“日光盘”,开发商似乎已越来越熟悉“限价”政策下的“拿证”之道。

游戏规则突变,“限价”收紧

“自从实施 一房一价
后,申报预售证时就要满足房价管控指标,但过去没有现在这么严。”本周,多名北京开发商告诉记者,2012年每次新申请预售证的房源提价5%-10%,基本都能顺利获批,即使有时候区县住建委认为一些房源价格偏高,也会让开发商准备材料说明或进行实地考察,“从没有说不给证。”

但4个月前,北京市落实“国五条”细则出台后,一手楼盘“限价”骤然收紧,“谁不接受限价就不发证”成为明文规定。

3月30日,北京市下发17号文,其中在“加强商品房销售管理”中明文规定:要求市住房城乡建设部门“提高商品房预售许可门槛、加强商品房销售价格引导”,“对报价明显高于项目前期成交价格”、“周边在售项目价格”、且不接受指导的商品房项目,可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

4月10日,北京市住建委主任杨斌在“首都之窗”公开表示:“谁不接受指导价就不发证”,宣告游戏规则骤变。

而今年上半年北京楼市领涨全国,不少楼盘估价时预计,再次开盘时单价至少可涨上千元,一些开盘间隔时间长的项目甚至想跳涨六七千元,这使背负“稳定区域房价”政治任务的各区住建委压力大增。

在此期间,政府以价格审批指导的方式,帮购房者和开发商“砍价”,希望达到调控房价的目的;而对于“不听话”的开发商,政府不核发预售证,不准其销售。暂不缺钱的开发商们则“讨价还价”:一方面比起“少涨”,更多地选择了“暂时不卖”;另一方面则想出各种隐蔽的“涨价”办法,来满足政府的数字要求。

限住了价格,但难解供求矛盾

在政府和开发商为“限价”博弈阶段,弱势的购房者面临的是空前的看涨预期和供应短缺,购房恐慌油然而生,“限价”似乎成了一件“吃力不讨好”的事;而购房者似乎也感觉到,随着7月的供应量的增加,限价似乎也不那么“铁板”。

“本来单价报25000元,住建委只准23000元,最终我们沟通了两个月,以24000元/平米拿证。”近期一位刚开盘的开发商表示,主要是同区域的另一个现房项目把卖价拉高,住建委就“放行”,而一般同区域内的项目只要“放松”一个,其他项目也会“受益”。

但更多的开发商仍然认为“限价”政策没有放松,也普遍认为政策确实对抑制房价过快上涨起到了一定作用,但同时也加大了供应矛盾和一些新问题,比如以精装修拆分来规避限价,反而增加了购房者的首付比例。

北京市房协秘书长陈志表示,目前北京房价还是由市场供求关系决定,由于土地供应中住宅用地较少,又不断拍出高价地,目前只能以控制房价过快上涨为主,还没有找到更好的方法同时解决限价和推盘节奏的问题。

观点

“限价稳住

新盘涨价冲动”

杨少锋投资有限公司董事长)

“如果没有限价政策,北京总体供不应求的趋势没有改变,房价还得上涨。而住宅限价,稳住了新盘涨价的冲动。短期看,价格的涨幅得到控制,但供应少需求多,反过来又刺激了二手市场。今年下半年,随着去年下半年新供地项目的入市,供应量会有所增加,但供需不平衡的趋势仍将延续,房价可能还会呈现上扬态势。”

“购房者

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