财经资讯

国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见,广东鼓励铁路场站土地综合开发

下半年,广东也将加快基建补短板的步伐,在这个过程中,解决资金来源十分关键。
近日,广东省出台《关于支持铁路建设推进土地综合开发的若干政策措施》(下称《措施》),鼓励铁路(含国铁干线,城际、市域、市郊、疏港铁路等和修建复线、铁路改造等)项目站场及毗邻区域土地综合开发。
作为第一经济大省,广东的铁路建设尤其是是高铁建设发展比较滞后,当前广东正奋起直追。今年7月,广东省发改委印发《供给侧结构性改革补短板重大项目2018年投资计划的通知》,在铁路建设方面,广东计划在未来6年新建成19条(段)高铁、城际铁路,总投资4807.42亿元。其中,备受关注的广汕汕铁路、双龙高铁广东段,赣深铁路广东段等均将于2022年前建成,将进一步加速联通珠三角和粤东西北地区乃至泛珠地区之间的联系,扩大珠三角的经济腹地范围。
中山大学岭南学院教授林江对第一财经分析,目前轨道交通对地方产业、区域经济的发展十分重要,地方政府很愿意建设铁路,但最大的问题是,目前很多铁路项目建设都由地方政府主导、出钱,如何解决资金来源就成了关键。
广东铁投集团董事长朱耀忠认为,铁路建设投资已经发生了根本性变化,投资主体多元化是今后铁路建设资金的现实选择和必然方向。当前单一的铁路建设回报机制也必然会发生改变,把铁路项目投资建设过程中的外部效益内部化,通过“铁路+资源”、“铁路+产业”提升项目的综合回报水平,使铁路项目的市场价值让越来越多地外部资本所认知,才能形成铁路建设良性循坏效应。在这些综合回报的模式中,“铁路+土地”就是未来最核心的综合回报模式。
8月6日,广东省副省长许瑞生带队赴佛山三水北站实地调研,并召开会议专题研究部署国铁、城际铁路项目土地综合开发工作。许瑞生表示,这次调研并召开会议的主要目的是集思广益,加大力度做好城际轨道交通的土地综合开发工作,努力增加土地开发收益,减轻城际轨道的负担,进而减少省铁投集团的负债。
此次广东省出台的《措施》对铁路项目站场及毗邻区域土地综合开发出台了一系列政策举措。《措施》要求,扣除站场用地后,同一铁路项目的土地综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制,少数站场土地综合开发用地规模不超过100公顷。
《措施》规定,新建铁路项目尚未确定投资主体,可在项目招标时,将土地综合开发权一并招标,新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权。新建铁路项目已确定投资主体但尚未确定土地综合开发权的,如果用地符合《划拨用地目录》,则可按划拨方式供应土地。若不符合《划拨用地目录》,则必须采用招标拍卖挂牌方式供应,并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件。
在产业发展方面,符合广东省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%确定出让底价。土地综合开发建设房地产(含商业、写字楼等)的,需以招标拍卖挂牌方式出让。
一般来说,铁路公司擅长轨道交通的规划设计、建设运营、维修和保养等,但对于精细化的房地产开发的经验尚不如专业化的房地产开发企业;专业化的房地产开发企业对于轨道交通建设的相关专业又不擅长。因此,在这个过程中,轨道公司与大型房企的携手合作就成为必然。
以广东为例,去年4月20日,广东铁投集团与中国金茂控股集团在广州签署合作意向书,中国金茂将以不低于20%资本金的额度,全面参与广佛江珠城际铁路投资、建设、运营、土地综合开发和资产经营等工作。
不过,值得注意的是,城际轨道与城市轨道之间的差别,也会影响“轨道+物业”的模式能否成功复制。尤其是,铁路场站开发的TOD模式,目前在城市内部的地铁场站上盖开发用得比较多。一方面是解决资金的平衡问题,另一方面,通过开发聚集一批客流来服务于轨道交通。
一位城轨系统人士分析,相比城市轨道,城际轨道场站的占地比较大,在票价等方面与城市轨道有一定差别,承担的主要是商务、旅游出行,客流量会比城市轨道小很多,所以城际铁路场站的综合开发,肯定与地铁的场站开发有所不同,怎么定位和选址就十分关键。

发文单位:国务院办公厅

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

威尼斯人平台,文  号:国办发〔2014〕37号

为落实《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》(国发〔2013〕33号),实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策,支持铁路建设,经国务院同意,现提出以下意见:

发布日期:2014-7-29

一、土地综合开发的基本原则

执行日期:2014-7-29

支持铁路建设与新型城镇化相结合。按照新型城镇化要求,在保障铁路运输功能和运营安全的前提下,坚持“多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则,对铁路站场及毗邻地区特定范围内的土地实施综合开发利用。通过市场方式供应土地,一体设计、统一联建方式开发利用土地,促进铁路站场及相关设施用地布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、铁路运输功能和城市综合服务功能大幅提高,形成铁路建设和城镇及相关产业发展的良性互动机制,促进铁路和城镇化可持续发展。

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

政府引导与市场自主开发相结合。相关部门和地方政府要遵循铁路建设发展规律,坚持依法行政,完善土地综合开发相关管理制度,建立公平公开、有序竞争的市场环境。地方政府要在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,统筹铁路站场及毗邻地区相关规划,合理确定土地综合开发的边界和规模,通过综合开发用地供应与铁路建设联动等措施,引导市场主体实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发,有力有序推进铁路建设。

为落实《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》(国发〔2013〕33号),实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策,支持铁路建设,经国务院同意,现提出以下意见:

盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合。支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地,鼓励铁路运输企业对既有铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发,促进铁路建设投资等主体对新建铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发,提高铁路建设项目的资金筹集能力和收益水平。

一、土地综合开发的基本原则

二、支持盘活现有铁路用地推动土地综合开发

(一)支持铁路建设与新型城镇化相结合。按照新型城镇化要求,在保障铁路运输功能和运营安全的前提下,坚持“多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则,对铁路站场及毗邻地区特定范围内的土地实施综合开发利用。通过市场方式供应土地,一体设计、统一联建方式开发利用土地,促进铁路站场及相关设施用地布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、铁路运输功能和城市综合服务功能大幅提高,形成铁路建设和城镇及相关产业发展的良性互动机制,促进铁路和城镇化可持续发展。

科学编制既有铁路站场及周边地区改建规划。地方政府应主动与铁路运输企业协商,统筹编制既有铁路站场及毗邻地区相关规划,加强功能调整和空间优化,完善交通组织、用地布局和设施条件,增强铁路站场和周边地区的承载能力和服务功能,指导站场改建及周边地区土地综合开发,促进地上地下统一规划、统筹开发建设,实现对外交通与城市道路、公共交通一体化。

(二)政府引导与市场自主开发相结合。相关部门和地方政府要遵循铁路建设发展规律,坚持依法行政,完善土地综合开发相关管理制度,建立公平公开、有序竞争的市场环境。地方政府要在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,统筹铁路站场及毗邻地区相关规划,合理确定土地综合开发的边界和规模,通过综合开发用地供应与铁路建设联动等措施,引导市场主体实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发,有力有序推进铁路建设。

给予既有铁路站场综合开发用地政策支持。支持铁路运输企业利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体合作,对既有铁路站场地区进行综合开发。市、县国土资源部门要依法为铁路运输企业利用自有土地进行土地产权整合和宗地合并、分拆等提供服务。政府供应既有铁路站场综合开发范围内的用地,应将综合开发的规划要求和铁路建设要求一并纳入土地供应的前提条件。

(三)盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合。支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地,鼓励铁路运输企业对既有铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发,促进铁路建设投资等主体对新建铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发,提高铁路建设项目的资金筹集能力和收益水平。

促进铁路运输企业盘活各类现有土地资源。铁路运输企业依法取得的划拨用地,因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的,可依法采取协议方式办理用地手续。经国家授权经营的土地,铁路运输企业在使用年限内可依法作价出资、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。

二、支持盘活现有铁路用地推动土地综合开发

鼓励提高铁路用地节约集约利用水平。利用铁路用地进行地上、地下空间开发的,在符合规划的前提下,可兼容一定比例其他功能,并可分层设立建设用地使用权。分层设立的建设用地使用权,符合《划拨用地目录》的,可按划拨方式办理用地手续;不符合《划拨用地目录》的,可按协议方式办理有偿用地手续。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章