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房产经济

房价收入比高超越,回暖迹象明显

佛山1月份区域房价走势对比

数据说明

商品住宅成交价

基于世联评估和世联EVS的二手房数据,我们对佛山存量二手房住宅3月房价及走势进行市场监测。根据世联监测显示,3月份受春节后惯性影响二手楼市总体量价齐升,市场活跃度提高。

基于世联评估和世联EVS系统数据,对北京存量二手住宅3月份房价走势进行市场监测及趋势研判。仅作为客观市场描述,欢迎分享交流。

不温不火

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二手成交方面,3月佛山全市二手成交套数4698套,环比上涨93.71%,同比下跌4.32%;全市成交面积53.46万㎡,环比上涨91.14%;五区中顺德区的二手成交量占比最大,占五区的36%,其次是南海区占33%。

北京市各区域二手房房价走势

威尼斯人平台 13月份深圳新建商品住宅成交均价54,005元/㎡,环比微跌0.4%。”
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一手成交方面,佛山全市网签18315套,环比上涨236.7%,同比增长62.6%;网签面积约157.6万㎡,环比上涨224.9%。

从监测数据看,北京2019年3月二手房成交16,051套,
环比较上个月大幅上涨,同比上涨43.9%;成交面积137.2万平方米,环比同比分别上涨30.8%、42%。3月二手房网签量较上月大幅增多,朝阳区为成交大户。

{“type”:1,”value”:”深圳住宅市场在2016年到达高潮,此后一直不温不火,楼市需求端被层层加码的调控政策抑制住,新房成交数据存在结构性失真。

威尼斯人平台,3月份佛山房地产市场回暖迹象明显,每周周末大约10个楼盘加推,其中成交大户仍然是顺德碧桂园凤凰湾,成交套数为993套,其次是高明欧浦花城,成交328套。预计较多新项目将在四月入市,未来住宅的成交量有望再次冲高。

北京市3月份二手房均价为51,382元/平方米,环比持平;从同比来看,3月份北京二手房市场价格较去年同期上涨1.2%。从整体成交量和成交价格来看,3月二手房量涨价平,从行政区域看,朝阳区、丰台区和海淀区二手房成交套数最多,成交较热户型多为100平方米以下户型。

2016年10月深圳出台新一轮房地产调控政策,非本地户籍购房者的社保缴纳年限由3年改为5年,信贷要求也趋严。2018年深圳又陆续出台“三价合一”政策和“730新政”。在一系列房地产政策组合拳的作用下,投机行为得到了有效控制,住宅市场一度转冷。

据我们世联EVS系统显示,3月佛山五区均价均有上涨,其中三水区上涨幅度最大,约2.39%,而禅城区、顺德区和高明区保持上个月的均价水平。本月佛山市的二手房市场迎来量价齐升,市场回暖,预计2019年4月受市场惯性影响,整体成交量有所下降,整体均价会保持稳定。(3月份均价详细请见图1)

北京市中心城区二手房房价走势一览

稳房价一直是政策调控的目标,在“房住不炒”政策基调引导向下,投资客逐渐退出深圳住宅市场,市场逐渐回归基本面。相关部门在调控手段及调控措施上非常丰富,如果房价再出现快速上涨,马上会出台针对性的打压政策,因此住宅市场以稳为主,短期内难以再出现价格大起大落的局面。

图1.佛山市存量二手住房房价及走势一览

从市场监测案例数据结果看,3月份北京主城区6个区域均上涨,其中东城区、西城区、丰台区涨幅较大,朝阳区、海淀区均价较为平稳。如下图所示(绿色下跌,红色上涨):

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图1.北京市中心区存量二手住房房价和走势一览

数据来源:世联EVS数据平台

数据来源:世联评估、世联EVS

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由于新房受政策调控影响极大,甚至每个月成交新房可能不是一类的物业,以新房成交价判断房价的走势有一定误导性。存量房更加接近完全市场竞争状态,且深圳已进入存量房时代,存量房价比新房价更能代表楼市整体运行走势。

关注银行利率方面,在全国房贷利率连续3个月回落的大环境下,佛山房贷利率稳中有降。据统计,佛山13家主流银行,有6家银行房贷上浮利率均有所回调,幅度约5-10%。目前普遍执行首套上浮10-15%、二套上浮15-20%。此外,银行审批时间普遍在7个工作日内,放款时间在30-60天内。继工农招建四家银行下调利率后,佛山目前已有八家银行按首套上浮10%执行。而全市房贷利率最低的银行汇丰银行目前首套上浮5%,二套上浮11%。

数据来源:世联评估、世联EVS

更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为50,557元/㎡,环比微涨0.2%。存量住宅市场虽然有所回暖,但是降价出售比例在提高,这与投资整体受到政策抑制有关。

-The End-

北京市远郊区县二手房房价走势一览

2018年,深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房;居民家庭新购买商品住宅限售3年,商务公寓限售5年;离婚2年内申请贷款首付将不低于七成等。原本有强烈购买意向的买家都转向了观望。

从市场监测案例数据结果看,3月份北京远郊区县的10个区域中,所有区域均出现了不同程度的上涨,涨幅较为明显的有:门头沟区上涨1.0%、大兴区、平谷区均上涨0.6%。通州区、顺义区、怀柔区、密云县、延庆县、昌平区、房山区降幅小于0.4%。

2018年深圳“三价(成交价、评估价以及网签价)合一”政策正式落地,使得网签价更真实,按照这个价格来计税以及申请贷款税费大幅提高,对于抑制投资明显效果。

图2.北京市近郊、郊区存量二手住房房价和走势一览

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数据来源:世联EVS数据平台

数据来源:世联评估、世联EVS

商品住宅成交量

图3.北京市各行政区存量二手住房房价和走势一览

季节性回升

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威尼斯人平台 1春节过后,随着粤港澳大湾区规划出台、房贷利率下调等利好刺激,深圳迎来楼市“小阳春”。”
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数据来源:世联评估、世联EVS

{“type”:1,”value”:”深圳新建商品住宅3月成交,成交面积30.5万平方米,环比季节性回升139%。

北京市存量二手房成交情况分析

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图4.北京市存量二手住房成交户型一览

3月份买房的主力是刚需人群,深圳本地户籍购房占78%,首套置业超过90%,境外人士购房仅为2~3%,规模炒房现象消失。中小户型、低总价热销,两房和三房最受欢迎。三房及以下户型成交套数占全市一手住宅总量的86%,90平方米以下户型占总量的53%,刚需盘成为楼市的主力军。复式、别墅、四房以上产品严重滞销,一手豪宅成交断崖式下跌,存量豪宅则正在失去流动性。

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原宝安和龙岗是3月新盘市场的主力成交区域,在万科星城华府、华强城市花园、深国际万科悦城、龙光玖龙台、天汇城等刚需盘的热销下,宝安区成交163,342平方米,占全市总量的54%。龙岗区月成交76,451平方米,占全市总量的25%。

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