房产经济

第一太平戴维斯,第一太平戴维斯2016年第一季度上海市场回顾

在经历了2018年的低迷之后,上海住宅市场显出回暖迹象。近日,第一太平戴维斯发布了2019年一季度上海房地产市场研究报告。报告显示,一季度各新开盘售楼处人气较旺。农历新年过后,市场有所回温,前来咨询一二手房的客户较年前有所增加。

上海甲级写字楼市场

  全球知名房地产咨询服务公司第一太平戴维斯日前发布的《2014年第一季度上海市场回顾》显示,2014年第一季度,上海房地产投资市场迎来良好开端,上海共计7宗主要大宗成交于本季度内完成,总成交金额约124亿元。

不过,第一太平戴维斯也指出,2019年房地产市场的整体基调与2018年并无太大变化,总体将继续执行稳地价、稳房价、稳预期的三稳政策,同时因城施策、一城一策还将继续拖行,细化监管措施,保障住宅市场的健康发展。

2016年第一季度,核心商务区迎来4个写字楼项目入市,季度新增供应14万平方米,将全市核心商务区甲级写字楼存量推至650万平方米。

  数据显示,总成交金额中超过90%由国内投资者完成。其中,最显著的成交为金融街控股52亿总价收购SOH
O海伦广场和SO H
O静安广场,此举标志着该开发商正式进入上海市场。该机构预计2014年上海房地产市场的收益率仍将继续维持稳定。

第一太平戴维斯同时发布了《技术城市进行时》2019全球报告,从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个技术城市,其中,上海、北京、香港、深圳、杭州、成都等六个中国城市榜上有名,上海凭借开放的商务环境、成熟的技术环境和通达的交通移动性在六大城市中拔得头筹。

本季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量达16.2万平方米,其中全市约82%的成交发生在浦东,浦东成交中约78%发生在次级商务区。

  上海甲级写字楼市场方面,第一季度共有两个新项目入市,带来新增供应89,300平方米,全市甲级写字楼存量530万平方米。由于近期交付的项目入住率提升幅度较大,本季度净吸纳量达156600平方米,全上海的整体空置率环比下跌1.4个百分点至6.8%,平均租金为每平方米每日人民币8
.49元,较上一季度持平。

住宅销售市场回暖

在近几个季度新交付项目的吸纳作用下,本季度核心商务区甲级写字楼空置率降至5.7%,环比下降0.4个百分点。

  该机构预计,2014年后三个季度将有8个主要项目入市,带来503700平方米的供应。一旦大量供给涌入市场,空置率将可能快速攀升。

数据显示,2019年第一季度,上海新建商品住宅新增供应累计约146万平方米,同比上升116.8%。同期,一手商品住宅成交量共计约142万平方米,环比下跌7.4%,较去年同期同比上涨19.1%。不过,一手商品住宅成交均价环比下跌7.8%至每平方米56500元。同期,上海一手商品住宅库存环比上升3%,共计约727万平方米,库存量来到两年来最高水平。

本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比增长0.1%,达每平方米每天人民币8.71元。

  上海零售市场上,第一季度共有两个新项目入市,为市场带来80000平方米购物中心面积。核心商圈购物中心首层租金环比上升0
.5%至每平方米每天人民币47.4元,空置率环比下降1.0个百分点至3.1%;核心商圈环比上升0.1%至每平方米每天人民币18.5元。

一手高端公寓市场方面,2019一季度新增供应5.5万平方米,环比下降86.4%;成交量共计约19.3万平方米,较上季度环比下跌31.3%。同时,一手高端公寓价格指数较上季度下跌2.7%,平均价格为每平方米人民币99500元。第一太平戴维斯预计,2019年,上海的一手高端市场将会有大量新增供应,总供应量将有可能大于2018年总量。

2016第一季度,非核心商务区迎来三个写字楼项目入市,季度新增供应18万平方米,存量升至204万平方米。

  该机构预计,2014年后三个季度将有10个购物中心项目,约985,100平方米面积入市。

在土地市场方面,第一季度共成交了三块纯居住用地,成交占地面积共计13.5万平方米,可建面积共计22.3万平方米,平均成交楼板价为人民币每平方米16754元。同时,一季度还有一幅租赁用地以零溢价成交,可建面积共计约31.9万平方米,容积率为2。

在新项目入市影响下,本季度非核心商务区空置率上升3.3个百分点,达30.4%;平均租金为每平方米每天人民币5.10元。

值得一提的是,2019年第一季度投资市场共达成六宗主要成交,总金额276亿元,同比上升66%。其中两宗地块成交占总金额的一半以上。其中,绿地以121亿元从中民投收购董家渡开发地块50%股权;融创以125亿元从泛海集团收购位于董家渡一开发地块以及一北京地块。

展望

第一太平戴维斯观察指出,为了保持经济平稳发展,预计2019年上半年融资环境将会有所放松,但是对于房地产行业仍然保持一定监管程度。事实上,2019年一季度融资环境回暖,开发商境内外密集发债,然而大部分募集所得将主要用于偿还现有债务。

2016接下来的三个季度内,核心商务区预计有约98万平方米新增供应入市,其中包括上海中心28万平方米的写字楼供应。

甲级写字楼空置率升至12.5%

2016接下来的三个季度内,非核心商务区预计有约245万平方米新增供应入市,其中约50%的供应量位于虹桥交通枢纽。

2019年第一季度,核心商务区有三个全新写字楼项目入市,分别为位于陆家嘴的瑞明大厦、富士康大厦,以及位于徐家汇的国贸中心二期G2,为市场带来约10.5万平方米办公面积。截至第一季度末,上海全市核心商务区甲级写字楼存量升至890万平方米。

尽管需求活跃,在供应持续放量的前景下,新项目去化压力加大,业主为竞争优质租户提供更多优惠。新兴商务区中,轨交及商业配套较为成熟的项目在竞争中优势明显。

核心商务区甲级写字楼空置率环比上升0.1个百分点至12.5%;同时,租金指数环比下跌0.1%至每平方米每天9.01元。

尽管全市供应放量,核心商务区优质项目的业主仍拥有较强议价能力,租金和入驻率将继续表现平稳。

值得一提的是,第一太平戴维斯指出,从其考察的约20个超甲级写字楼项目的净吸纳量及租金指数变化发现,当前超甲级项目并不意味着强租金抗跌性,且当前企业前期选址,地段已不再是其唯一的考量因素。

上海零售市场

非核心商务区的写字楼空置率在一季度环比上升1.9个百分点至33.9%;租金指数环比下跌0.2%,至每平方米每天5.87元。

2016年前两个月上海零售总额同比上升7.0%,增速较去年同期降低1.1个百分点。

第一太平戴维斯认为,随着降税减费措施的推行,企业的现金流状况有望增加,继而支撑未来写字楼需求。不过,在2019年内,新增供应有望达到或接近2017年峰值,核心商务区与非核心商务区均将迎来约100万平方米新供应。在持续的租户市场背景下,项目去化周期或将进一步拉长,2019年上海写字楼市场整体仍将较为艰难。

合生汇作为五角场近九年来首个新项目入市。

另外,在零售市场方面,2019年一季度上海全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天27.7元。其中,核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%;非核心商圈则由于租约到期项目调整导致空置率环比上升1.1个百分点至7.9%。

核心商圈购物中心首层租金季度环比上涨0.3%,至每平方米每天人民币48.6元;非核心商圈环比上涨0.1%,至每平方米每天人民币17.0元。

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第一季度,核心商圈购物中心空置率环比上升1.0个百分点至4.8%,非核心商圈下降0.5个百分点至9.0%。

大体量超级购物中心表现好于市场平均水平,空置率降至历史最低。

新出台的税收方案将对业主方及小型跨境电商带来挑战。

展望

预计将有100万平方米新增供应在未来三个季度入市。

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