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房产经济

现市价100万房产能值多少钱,专家一句道出真相

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5年时间,差不多到2025年左右。细回想房地产发展的这些年,自1998年住房商品房化改革以来,我国房地产行业坐上了飞速发展的“火箭”,与此同时,房价一路上一骑绝尘,房子购买得越早,受益越多,房产投资者赚得盆满钵满,自住者也可以少花大笔购房款。

本文节选香帅的北大金融学课中的“春节房地产特辑”,本文从刚需、改善、养老、租房几个维度详细给你解读中国房地产投资策略。

在温和的通胀下,房价最为有利。在温和通胀的初期,房子作为大额资产,在通胀的推动下,以复利式增长,每年获取美味的资产泡沫,那是躺着都赚钱的时代;

房价快速上涨了一二十年,到今天,房产不仅仅具有本来的居住属性,还兼具强大的金融属性,更是超发货币的吸水池。所以,对于不少购房人来说,购房的部分目的就是抗通胀,能增值就更好。不过,随着房价的不断上涨,现在已处在一个阶段性高位,楼市里出现了两种声音:

一、首次置业,刚需房如何选择?

在温和通胀的中期,经济最为活跃,央行的M2急剧扩大,流动性基本上流向房地产,房价开始出现亢奋,越来越多的中产开始囤积房子,有钱人开始加杠杆进入房地产,房地产热气腾腾,迎来了最好的时光;

一种声音是房价该跌了!原因就是“没有只涨不跌的商品”,何况现在很多人已接不了盘;另一种声音是未来房价肯定还会涨,毕竟钱越来越不值钱

买刚需房,你一定会关心这么两个问题:第一,现在的中国房地产到底有没有泡沫,现在买会不会在高位,成为接盘侠?第二,决定买的话,有什么原则是需要特别注意的?

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。那么,未来房价到底是涨还是跌?来看看懂行人分析。

第一,现在的中国房地产到底有没有泡沫?

中国城市化率过去很低,城市化的进展带来了整个房地产行业的腾飞,大量农村乡镇人口往城市迁移,推动房价进入主升浪上涨。

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1、这些年我国房价的快速上涨,符合全球范围内的一般规律,并不是一个特例。

当城市化率越来越高的时候,整体性上涨就结束了,进入分化上涨阶段,那么人口往里走,哪里房价就涨得快,人口从哪里流出,房价就涨得慢。所以一二线城市在过去十年又出现集体飚涨的走势。

首先分析目前房价到底合不合理?

2、我国房价还有很大的上涨潜力。这是我国目前的发展阶段决定的,你通过看一些列指标,包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等,我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平,或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平,只有美国的1/7,向前发展的空间还非常地大。

货币超发造成资产价格不断上涨,而房价又是目前中国人重要且是很多人唯一的主要资产,因而在持续的货币超发之下持续上涨。

回答这个问题,其实很简单。由于政策因素只能影响短期房价,所以我们先排除在外,那么剩下影响房价走向的就两个关键因子:供需和货币。离开供需谈房价就犹如“无本之木”,离开住房居住属性谈房价也就显得不切实际,因为房产投资者最终也会把房子转售给刚需购房人,所以,城市人口决定了购房需求。

3、我国政府调控房价,调控的不是房间的水平,而是房价的增速,特别是最近一段时间房价的过快增速。

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从住房需求端分析。根据统计部门发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》数据显示,全国户籍人口城市化率为43.37%,常住人口城市化率为59.58%,按照世界公认的初级发达国家城市化率70%指标,两个数据还差26.63%和10.42%,不过,考虑到我们特殊的户籍制度,实际上,相当一部分农村户口也在城里购房。如果折算一半算,即13.3%,按照近5年年均1%城市化率,再结合城镇化下半段放缓因素,在到达70%城市化率期间,年均城市化速度大概在0.8-1%之间,这样算的话,到70%还需要差不多15年时间。

第二、房价上涨的一些似是而非的原因

把钱换成房子,让房子保存钱的价值,如果你对钱比较多,如果通货膨胀了,钱就会不值钱,把钱换成房子,自己的钱变少了,损失也就变小了。

从住房供应端分析。从近5年看,全国住宅竣工量基本在10亿平方米左右,如果1套房子面积100平方米,年均新增加的住房供应量就是1千万套。2018年新增城市人口是1790万,未来几年会逐步放缓,但年均新增1500万城市人口应该没什么问题,如果再加上城市本身处在住房改善需求释放期,那么整体上每年1千万套的住宅显然不能满足新增的购房需求,还会存在结构性的失衡,如有的城市供不应求,有的城市供应过剩,城市房价也会因此分化。

   
第一个问题:是不是货币超发导致房价上涨?这个说法,听起来是很有道理,但是其实是个伪命题。我给你举个例子,从2015年到2017年,我国的货币供应量(M2)增速是持续下行的,下降的幅度高达40%(从13.3%下降到8.2%)。可是在这段时间里,我国的房价是一直上行的,上涨的幅度还非常地大,是这次房地产调控的直接原因。你想一想,货币增速一路下行,房价一路上涨,这两个方向是反的,所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人,它是不在现场的,你怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢?我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢?原因还是我国较快的经济增速,而不是货币超发。中国房价张得这么凶,根源还是我们的城市化推进得比较快。

国家在政策上大力稳定房地产市场!这种稳定一方面是防止下跌,另一方面是防止大涨,保持一个合理的水平,安居乐业…

从货币供应看。1998年,M2首超10万亿,2018年6月,M2升至177万亿,期间增加17倍仅用了20年时间。用一个例子阐释:过去1毛钱的商品,1套房子总价2万元,30年后,商品价格升到10元,这套房子价格升到200万。其实,这并不是两者价值提升了,而是货币超发使两件商品同比例扩大100倍罢了,房价与货币的关系看出来了吗?

 
第二个问题:供地不足导致房价上涨?决定房价的并不是徒弟,而是位置,土地可以供应,但是位置是固定的,是没法增加的。你增加供地的话,只能是城外的地、城乡结合部的地,这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加,城市中心的房价的地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。其实,对于房子位置的重要性,买过房子的人都知道,有一句话是这么讲的,选房子的时候有三个因素是特别重要的,分别是位置、位置,还是位置。

房产销售增长出现下降,随人口迁移,房产市场有可能出现分化!经济发达地区,人口净流入地区,房价有可能相对稳健,并适度增长。

其次,未来房价还会上涨吗?

   
第三个问题,房价是炒作起来的吗?这个问题其实不难回答,如果是炒起来的,那么过一阵子,房价就会回调的。比如说像温州、像鄂尔多斯等少数几个城市,它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价,特别是大中城市的房价,一直是比较坚挺的。这就说明,我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的,并不是投机炒作的结果。

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