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房产经济

2019中国房地产上市公司百强揭晓,有人猛进有人离场的背后

近日,据最新发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》,
2018年上市房企总资产均值为1121.51亿元,同比上升28.4%;房地产业务收入均值为200.91亿元,同比增长33.92%;

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5月23日,《2019中国房地产上市公司综合实力榜》揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作,从详实的数据维度,为上市房企连续做了12年的“体检”。

净利润均值为25.62亿元,同比增长13.82%;资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%;净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。

​日前,2019中国房地产上市公司百强揭晓,中国恒大蝉联榜首,前三名与2018年一致,依旧为中国恒大、万科A、碧桂园。位居第四至第十名的上市公司分别是,保利地产、中国海外发展、融创中国、龙湖集团、新城控股、华润置地和富力地产。

榜单火药味十足,马太效应在加剧,龙头房企大秀肌肉;有人高歌猛进,有人黯然离场。

测评研究报告同时指出,融资环境向好,多元拓展成热点。不过,除少数个别上市房企外,地产行业的营业收入占据绝对比重,基本在90%以上。

据了解,此次由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办并发布的
《2019中国房地产上市公司测评成果》及首次发布了
“2019物业服务企业上市公司测评成果”,测评研究对象为沪深上市房企125家,在港上市房企83家,以及海外上市公司2家,合计210家。与2018年相比,纳入测评的上市公司总数净增加3家。通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型研究,对房地产上市公司的综合实力进行评估和深入研究。

有时候,一些差距不仅令人心惊,甚至让人绝望。

A股房地产板块表现弱于大盘

测评研究报告显示,从核心测评指标来看,2018年上市房企总资产均值为1121.51亿元,同比上升28.4%;房地产业务收入均值为200.91亿元,同比增长33.92%;净利润均值为25.62亿元,同比增长13.82%;资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%;净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。整体来看,上市房地产企业呈现以下发展特点:

今天,艳姐带大家一起研读下这份榜单透露出的四个真相。

本次测评的研究对象为沪深上市房企125家,在港上市房企83家,以及海外上市公司2家,合计共210家。

资本市场方面,内地和香港的地产板块总体表现基本一致,都呈下跌趋势,但A股房地产板块表现弱于大盘。在市值表现上,2018年末上市房企中市值过千亿的有8家。股价表现方面,全年股价累计涨幅前十名里在港上市房企占据前九个席位,全年跌幅最靠前的10个股票中有8个来自于A股市场。由此可见,2018年在港上市房企的股价表现相对优于A股市场,主要因为头部房企大部分在港股市场的内房股板块,受益于行业集中度不断提升,资源向龙头聚拢这一逻辑,在市场下跌的2018年,投资者更注重公司的盈利能力,因此股价能有相对较好的表现。

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资本市场方面,2018年在港上市房企的股价表现相对优于A股市场,主要因为头部房企大部分在港股市场的内房股板块,受益于行业集中度不断提升。

从运营规模表现来看,上市房企经营规模高速增长,趋势延续头部聚集。2018年上市房企总资产均值、房地产业务收入均值和净资产均值增速均实现了较高速的增长。从上市房企总资产规模来看,年末总资产超过千亿的企业有57家,约占上市房企总量的27.14%,超过3000亿的企业有14家,超过万亿的企业有4家,依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产累计值占比来看,榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%,排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2017年的数值分别为前15名和前53名,可见2018年房地产行业继续向头部房企集聚,保持和2017年差不多的趋势。

2019中国房地产上市公司综合实力榜

在市值表现上,2018年末上市房企中市值过千亿的有8家。股价表现方面,全年股价累计涨幅前十名里在港上市房企占据前九个席位,全年跌幅最靠前的10个股票中有8个来自于A股市场。

在偿债能力上,上市房企债务指标总体平稳,财务风险整体可控。测评研究报告显示,2018年房地产企业负债水平保持稳定,偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看,2018年末,上市房企资产负债率均值为68.09%,较2017年上升3.04个百分点;净负债率均值为92.52%,较2017年末上升2.65个百分点。从企业资产负债率的分布看,2018年,约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值,如中国国贸、中国海外发展等;约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间,如龙湖、亿达中国、宝龙地产等;另外29%的企业资产负债率高于80%,这一区间的典型企业有新城控股、万科A、华夏幸福、碧桂园、恒大等。

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2019中国房地产上市公司A股十强

盈利能力方面,上市房企外延扩张驱动增长,头部房企盈利突出。2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%,较2017年提升0.51个百分点;总资产净利率均值为2.00%,较2017年下降0.79个百分点;总资产报酬率均值为4.77%,较2017年下降0.87个百分点。三大盈利效率指标出现分化,主要是本轮房地产周期主要以高周转外延式扩张驱动,上行周期对资产盈利能力要求有所放宽,在高杠杆下净资产回报率同样可以提升。

真相一

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在成长能力上,上市房企业绩增速略有回调,拿地策略各有偏重。2018年,上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长,但增速出现回落。从成长能力指标看,离散程度较大,表明上市房企成长能力出现分化。从各企业的土地储备情况分析,龙头企业依然占据优势。其中,恒大、碧桂园、保利地产总货值均超过2万亿元,融创、万科、绿地、中海、龙湖总货值均超过1万亿元。短期内土地资源依然加速流向规模企业。总体来看,行业依然存在向上空间,但拿地难度越来越大。房企或是快速发展取得规模优势,或是拿地方面能够拥有自己独特的渠道。

十强榜,谁把谁给挤掉了?

2019中国房地产上市公司H股十强

经营效率方面,上市房企周转效率保持平稳,存货规模稳步提升。2018年末,存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.31和0.21,同2017年相比,基本保持不变。同时,截至2018年底上市房企存货总计11.46万亿元,其中,存货超过1000亿元的有29家,较去年增加1家,超过3000亿的有8家,而这些企业全部进入本次测评榜单的前20位。测评研究报告分析认为,当土地和资金资源越来越有限,获取难度和成本不断提升的情况下,大型房企的品牌优势和资源优势不断凸显,因此存货继续保持向大型房企集中的趋势。

这次我们看到的《2019房企上市公司综合实力榜》前十,和我们前段时间分析过的“房企500强榜单”有一定相似性。这也是“强者恒强”的另一个写照,很大程度上,头部房企已经基本实现在各个维度的统治力。

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在社会责任上,房企2018年责任意识逐渐增强,加大落实了企业责任的实施和践行。上市房企在加强盈利能力、提升业绩的同时,积极主动的承担社会责任,使得社会发展和企业发展并行。有数十家企业连年发布企业社会责任报告,企业的社会责任理念愈加增强,对责任的践行和实施也愈发全面和成熟。

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创新能力方面,上市房企也在不断积极求变,进行战略调整、产品打造、营销加码,以及深耕主业外衍生的多元化方向,并且物联网、大数据、AI等都会给企业带来新的发展空间。在产品竞争方面,随着对美好生活、人居需求关注加大,大多数上市房企积极打造差异化产品,减少同质化。在物业服务创新方面,马太效应凸显,多家物业公司先后上市,万物互联的生态系统逐渐形成。此外,年内多家上市房企进行了战略上的创新调整,形成了“房地产+”发展模式,在企业的主业基础上,向其他领域布局延伸,加大了对运营的重视度,并多元业务创新,在长租公寓、联合办公、产城融合、特色小镇、旅游文化、物流地产等方面积极布局。

2019中国房地产上市公司A股十强

行业继续向头部房企集聚

记者 兰文

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从运营规模表现来看,上市房企经营规模高速增长,趋势延续头部聚集。2018年上市房企总资产均值、房地产业务收入均值和净资产均值增速均实现了较高速的增长。

榜单前三甲仍旧是“恒万碧”三个老面孔,这个结果和2018年一样。变化主要集中在7-10名,对比可以看到:

从上市房企总资产规模来看,年末总资产超过千亿的企业有57家,约占上市房企总量的27.14%,超过3000亿的企业有14家,超过万亿的企业有4家,依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。

龙湖、融创排名稳步前进;

从总资产累计值占比来看,榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%,排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。

华润重回前十,多年“老八”富力险失前十地位;

这两项指标2017年的数值分别为前15名和前53名,可见2018年房地产行业继续向头部房企集聚,保持和2017年差不多的趋势。

新城名次火箭蹿升,提升幅度最大;

三大盈利效率指标现分化

绿地、华夏则滑落出十强,一个从第六名滑至第十二名,一个从第七名滑至第十一名。

盈利能力方面,上市房企外延扩张驱动增长,头部房企盈利突出。

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2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%,较2017年提升0.51个百分点;总资产净利率均值为2.00%,较2017年下降0.79个百分点;总资产报酬率均值为4.77%,较2017年下降0.87个百分点。

2015-2019年部分入榜企业名次变化

三大盈利效率指标出现分化,主要是本轮房地产周期主要以高周转外延式扩张驱动,上行周期对资产盈利能力要求有所放宽,在高杠杆下净资产回报率同样可以提升。

如果说排名还只是龙头房企肌肉强劲的外在表现,那么几个核心指标数据亮出来还是很能够说明问题的。

上市房企存货总计11.46万亿元

运营规模

上市房企业绩增速略有回调,拿地策略各有偏重。从各企业的土地储备情况分析,龙头企业的依然占据优势。

如果根据上市房企的总资产、净资产、房地产业务收入、营业利润规模等指标,可以将上市房企划分为四种类型:规模优势型、规模稳健型、规模追赶型、规模滞后型。

其中,恒大、碧桂园、保利发展总货值均超过2万亿元,融创、万科、绿地、中海、龙湖总货值均超过1万亿元。短期内土地资源依然加速流向规模企业。

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总体来看,行业依然存在向上空间,但拿地难度越来越大。房企或是快速发展取得规模优势,或是拿地方面能够拥有自己独特的渠道。

对比下分布就能看出来,位于行业腰部的房企,进入了头部和尾部。这本身就是一种分化的趋势。

测评研究报告分析认为,当土地和资金资源越来越有限,获取难度和成本不断提升的情况下,大型房企的品牌优势和资源优势不断凸显,因此存货继续保持向大型房企集中的趋势。

头部房企的碾压态势也很明显。规模优势型企业总资产均值高达2610.81亿元,其四项规模指标都高达行业均值的两倍多,规模稳健型企业总资产均值也达到了千亿之上,其余两类企业各项指标都在行业平均水平之下。

截至2018年底上市房企存货总计11.46万亿元,其中,存货超过1000亿元的有29家,较去年增加1家,超过三千亿的有8家。

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采写:南都记者 王艳玲

2018年上市房企规模指标均值分布

编辑:李美钰 实习生李晓琪

销售金额

碧桂园、万科和恒大三家企业销售金额突破了5000亿元。三巨头继续保持领先优势,稳居规模优势型企业行列。

销售增速上,世茂、富力和远洋的增速泡在最前,同比增长率依次为74%、60%和51%。

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2016-2018年典型规模优势型企业销售情况

增长速度

恒大、万科等10家企业营收和净利润均出现同比增长,其中:

融创营业收入同比增长89.37%,

恒大净利润同比增长79.62%,

碧桂园净利润同比增长68.84%。

盈利能力

恒大的毛利率提高至36.24%,净资产收益率更是攀升至30.18%;

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