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房产经济

广州中心6区涨不到3,大湾区最新成交情况

政策环境

开篇语

5月大湾区购房指南出炉!

2019年2月18日,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区规划纲要》,《纲要》对粤港澳大湾区“9+2”城市群分工协作进行“顶层设计”,将建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地,建设世界级城市群。

今年3月,广佛肇、莞惠城轨开通运行,珠三角城际往来更加便利。随着将来越来越多的高速公路、城际轨道开通,珠三角城市群1小时生活圈将实现,融城、跨界的生活形态在珠三角各大城市渐入佳境。

先来看看大湾区8市整体的成交情况如何?

广州和深圳作为区域发展的核心引擎,继续发挥比较优势做优做强,增强对周边区域发展的辐射带动作用。珠海和惠州充分发挥自身优势,深化改革创新,增强城市综合实力,形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。

最先受到这股跨界融城浪潮影响的莫过于房地产市场。广佛、广清、深莞、深惠、深中等跨界区域的房地产市场,逐渐成为该地区楼市的“标杆”。在持续不断的楼市利好之下,这些占尽先机的区域楼价飙升、成交火爆,成为地产市场的传奇。从今日起,本报陆续推出“跨界楼市AB面”系列报道,还原最真实的跨界区域楼市面貌,揭示置业这些区域的利好和风险。

从克而瑞统计数据情况来看,环比方面可谓量跌价涨。大湾区8市中,5市环比上月成交量有下跌情况,跌幅在1%-21%之间,而成交均价方面则是有6市环比有升,升幅在1%-11%之间。从同比方面来看,大湾区中大部分城市都量价齐升,其中广州、佛山和中山等城市因为过去一年限价政策的放开,数据回归本原,同比涨幅也较大。

深圳、广州、珠海分别位于香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海三极点中,《纲要》指出,要发挥香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海强强联合的引领带动作用,深化港深、澳珠合作,加快广佛同城化建设,提升整体实力和全球影响力,引领粤港澳大湾区深度参与国际合作。

五一楼市大战在即,珠三角各大城市楼市将展开新一轮的厮杀。与往年不同的是,随着珠三角城市群1小时生活圈的推进,今年珠三角各大城市开发商争夺的重点绝不仅仅是本地客,广州、深圳两大一线城市的置业群体成为各城市开发商眼中的“金主”。

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土地市场

哪些区域会受到“金主”们的青睐?自然是与广州、深圳接壤的交界地带。这些区域率先尝到了同城化的甜头,楼价近几年更是呈现出直线上升的趋势。而广州、深圳的楼市又与这些区域出现正相关关系。伴随着区域经济一体化的发展,房地产市场以城市群形态发展的趋势也在增强,中心城市由于需求旺盛使得房价高企,进而辐射带动周边城市、地段市场的活跃。

再来看看各市的具体成交情况以及目前房价和热销楼盘吧。

>>2019年1-2月,惠州住宅用地市场火热,广州、深圳和珠海住宅用地供应不足,成交下滑。

文/表 广州日报记者陈钰凤、蒋幸端、肖陆军、秦仲阳、曹菁、姜永涛

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土地供需:2019年1-2月,深圳住宅用地无供应,广州、珠海供应面积分别同比减少45.43%和36.46%,惠州供应面积同比大幅增长593.02%。2019年1-2月,深圳住宅用地无成交,广州、珠海成交同比量跌价涨,成交面积分别同比减少25.55%和1.12%;惠州成交同比量价齐升,成交面积同比增长69.32%。

够温和

广州

成交楼面均价:2019年1-2月,广州住宅用地成交楼面均价约为13,966元/㎡,同比上涨39.91%;珠海成交楼面均价约为11,586元/㎡,同比上涨58.71%;惠州成交楼面均价约为2,055元/㎡,同比上涨51.43%。

广州中心6区涨不到3%

克而瑞数据统计,4月份广州一手住宅成交7582套,环比3月下跌了21%!同比上涨34%。成交面积80.4万㎡,成交均价26551元/㎡,环比上月上涨了11%,同比上升57%。

>>2019年1-2月,深圳、珠海、惠州商办用地供应稀少,广州供应量和成交量均有增长。

2015年,广州市新建商品住宅平均成交均价为15089元/平方米,同比微增0.1%。根据广东省房协统计,广州市新建商品住宅的成交均价基本平稳。其中,中心六区平均成交均价为23847元/平方米,虽然与2011年相比同比增加35%,但最近3年来,广州中心六区的楼价仅攀升了3%。清远的临广片区这三年来楼价升幅也约10%。不过,这些区域其实早在5年前就出现了大涨,近3年来反而表现相对稳定。

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土地供需:2019年1-2月,深圳供应面积同比减少40.10%,广州供应面积同比增长155.83%;珠海和惠州1-2月商办用地均有少量供应,去年同期均无供应。2019年1-2月,深圳成交同比量跌价涨,成交面积同比减少40.10%;广州成交同比量涨价跌,成交面积同比增长99.95%;珠海无商办用地成交;惠州成交面积为3.3万㎡,去年同期无成交。

这些数据也充分说明,广州、深圳的周边区域的楼价,受广深影响大,楼价呈现正相关的关系。

具体到各区来看,4月份越秀与天河房价基本持平,都是5.4万/平左右,不过对比上月房价来看,天河区有所下降,跌幅在2000元/平左右,而越秀区则是从4.7万/平回升到5.4万/平(3月房价低因为受回迁房、安置房影响);第二梯队的房价则为4万+/平的白云、荔湾、天河等区域,基本中心五区除越秀区外房价较上月都略有下降。外围区域突破2字头的则为黄埔和番禺区,其他区域均为1字头,但增城、南沙已经无限向2字头逼近,距离突破两万也仅有几百块/平的距离。

成交楼面均价:2019年1-2月,深圳成交楼面价约为11,854元/㎡,同比上涨76.86%;广州成交楼面价约为4,801元/㎡,同比下跌68.88%
;惠州成交楼面均价约为2,592元/㎡ 。

广州向西

除了房价以外,具体到个盘来看,4月份广州的黄埔与南沙则是风头正盛。区域内均有多个楼盘热卖,黄埔区的保利罗兰国际、招商雍景湾和时代天韵,成交套数均位列全市前茅;南沙区也有越秀滨海新城、阳光城丽景湾和越秀天铖等楼盘闯进TOP10。

一手房市场

佛山:广佛盘市场份额占全市近四成

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>>供销状况:

自佛山放开限购以来,广州客不断向佛山溢出已成为一种常态。去年佛山全市住宅成交量超过1400万平方米,广州客功不可没。广州涌入的区域主要是佛山与广州紧密相连的区域,南海里水、黄岐、盐步、桂城和顺德的陈村、北滘表现尤为突出,是广佛盘的集中代表。

值得一提的是,市中心也有两盘卖得十分不错,分别为海珠区的星汇海珠湾和天河区的兰亭盛荟,售价都在5万/平以上。

由于传统春节的影响明显,与去年年底相比,2019年1-2月广州、深圳、珠海新房推盘量明显减少,1-2月广州、深圳、珠海新增住宅供应面积环比增长分别为-48.80%,-77.01%和-37.93%;成交同样受春节影响,1-2月广州、深圳、珠海新增住宅成交面积环比增长分别为-32.28%,-29.91%和-29.68%;1-2月,深圳、广州、珠海的销供比分别约为1.1、0.9和1.29,深圳和珠海新房住宅供应量低于成交量,呈现供不应求态势;广州新房住宅供应量高于成交量,与去年同期相比,供应相对旺盛。

根据佛山中原统计,2015年广佛交界区域住宅销售情况成交面积:449万平方米,成交金额493亿元,分别占全市总量的32%及41%。数据显示,去年佛山成交量最大的片区还是桂城片区,成交量185.9万平方米,成交金额235.1亿元,是佛山区域内最炙手可热的片区。

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>>成交均价:

楼价方面,广州客最为集中的金沙洲、广东金融高新区等区域,成交均价超过15000元/平方米,个别地王项目直指2万元/平方米大关。今年一季度,佛山成交最为火爆的10大楼盘中前7位的均是明显的广佛概念盘,个别项目90%以上均是广州客。

佛山

2月,深圳新房住宅成交均价为54,232元/㎡,同比上涨0.08%,环比上涨0.22%,受限价影响,深圳成交均价长期维持在5.4万/㎡左右,走势趋稳;2月广州新房住宅成交均价为27,206元/㎡,同比上涨58.99%,环比上涨16.31%
近半年广州成交均价在2.4万/㎡上下波动;2月珠海新房住宅成交均价为20,193元/㎡,同比上涨0.22%,环比上涨4.23%,近半年珠海成交均价在2.2万/㎡上下波动。

在广佛地铁的带动之下,广州客往西置业通道全面打开。佛山腹地禅城祖庙片区、禅城城南片区等因配套成熟,楼价也坐稳在10000元/平方米以上。

克而瑞数据统计,4月份佛山一手住宅成交11342套,环比下跌13%,同比上涨89%;成交面积126.4万㎡,成交均价13743元/㎡,环比3月上涨了6%,同比上涨了28%。

>>产品结构:

广州向北

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深圳、广州、珠海80-100㎡面积段的产品成交套数占比分别为50.51%、40.42%和46.30%,成为住宅市场成交主力;80㎡以下的产品,深圳、广州、珠海成交套数占比分别为22.68%、8.65%和7.32%;
100-140㎡的产品,深圳、广州和珠海成交套数占比分别为17.28%、40.39%和39.77%;综合来看,深圳刚需户型占市场主导,广州和珠海刚需户型和改善型户型均占较高比重。

清远:5年时间楼价涨了近六成

4月佛山一手住宅均价最高的为禅城区,均价为17288元/平,比3月升了1657元/㎡,自1月以来,禅城区房价已经连续上涨了4个月;其后则是顺德与南海,成交均价15741元/平与15937元/平,其中顺德房价与上月基本持平,而南海相比上月则上涨了1326元/平。三水区房价破万,从上月的9648元涨到本月的10348元/平。佛山仅剩高明区房价则仍未破万,不过相比上月也涨了1000元/平,4月成交均价为8748元/㎡。

二手房市场

广清结合板块主要集中在龙塘片区。追溯到2009年,龙塘只有屈指可数的几个大盘,在整个清远房地产市场中占比不明显,均价在3000元/平方米左右。2010年底,北部万科城面世一期,推出2500套,均价约4000多元/平方米;2011年,整个片区迅速升温,均价暴涨36%。

佛山4月份的热盘大多来自顺德和三水这两个区域,其中顺德的“明星盘”容桂碧桂园,已经连续多月销量领先其他楼盘,并且是碧桂园在佛山业绩的主要功臣,上个月该盘热销447套,成交均价14344元/平。

>>面积段:四城市主力户型集中在60-120㎡面积段。

2013年,广清交界板块再次出现大跨越。当时,清远市区的供应市场结构发生巨大变化:市中心四大区域,即洲心、横荷、东城、凤城街办新增供应量大幅下降,而郊镇增幅近300%,石角、龙塘、源潭等郊镇商品房新增供应增幅则成倍增长。其中广清交界板块龙塘镇商品房均价约5113元/平方米,同比2012年增长了20.20%;石角镇商品房均价约6091元/平方米,同比2012年增长了11.87%。

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深圳、广州、珠海和惠州四城市放盘主力户型均集中在60-120㎡区间,占比均在六成左右;
面积段在60㎡以下,深圳占比达16.44%,广州、珠海、惠州占比均不足1成;面积段在120㎡以上,深圳、广州、珠海、惠州占比分别为17.25%、26%、30.54%和26.18%。

截至2015年年底,龙塘片区成交均价达5602.06元/平方米,比2011年该片区上涨近六成。而今年一季度以来,该片区楼价飙升至近6000元/平方米。

而值得一提的是,在4月TOP10热销楼盘中,万科入围的楼盘有三个,分别为来自三水的未来魅力之城、来自顺德的万科金域学府和万科金域滨江,它们分别是4月销量的第5/6/7名,成交量均在200套以上。

>>单价段:一线城市高单价区间占比较高,周边二三线城市低单价区间占比较高。

好犀利

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深圳房价主力区间为3-5万元/㎡和5-10万元/㎡,分别占比46.33%和43.43%。广州房价主力区间为3-5万元/㎡,占比34.27%。珠海房价主力区间为1-2万元/㎡,占比43.49%。惠州房价主力区间为0.5-1万元/㎡和1-2万元/㎡,分别占比达48.34%和49.47%

深圳3年多增幅131%

肇庆

>>总价段:深圳中高总价区间活跃,广州三主力区间比例均衡,珠恵低总价区间活跃。

来自广东省房协的统计,在全省21个地级市中,去年商品房销售面积超过1000万平方米的有广州、佛山、惠州、中山和东莞5个城市,比2014年增加了3个城市。其中,广州、惠州和佛山的商品住宅销售面积均超过1200万平方米,分列前三位。

克而瑞数据统计,4月份肇庆一手住宅成交3538套,环比微降了1%;成交面积38.4万㎡,成交均价7835元/㎡,环比下跌了1%,同比下跌了31%。

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